土地增值税预征率与核定征收率的区别是什么？

预征与核定征收的差异很大。预征，就是为了保障财政收入均衡入库，对某些税种先按照某种方法（多数是按照规定的征收率）把税款提前征收，最后再进行税款清算，预征的税款虽然要先缴纳，但是这并不是最终的税款，清算后要多退少补。而核定征收，就是按照规定的方法计算出税款，这个是一种“准清算”，不存在多退少补了。

土地增值税的核定征收范围 见国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发〔2006〕187号

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

房地产全税种介绍

企业出售房产增值税如何计算如下：

1、 增值税 是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税；

2、一般情况：增值税的税率为5.6％，决定“增值税”多少有两个关键条件：“是否满两年”，以及“是否为普通住宅”；

3、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；

4、个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购 买房 屋的价款后的差额5.6％征收增值税。

什么是增值税

“增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加价值所征收的一种流转税。

综上所述，增值税一般计税方法税率为9%，预征率为3%，简易征收征收率为5%，预征率为3%。

法律依据：

《增值税暂行条例实施细则》第二十三条

条例第十条第（一）项和本细则所称非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。

前款所称不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

我国现行的税种约18个，房地产行业就占了10个(9税1费)左右，尤其是其中的土地增值税，税率高达60%，而地产开发周期较长，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。

那么，今天就简析一下房地产整个开发流程中涉及的税收知识吧~ 首先让我们有一个关于房地产整个开发流程的涉税框架图，然后再一一细说每一个税种。

房地产整个开发流程中涉税框架图

一、印花税

1.企业设立阶段。企业需建立会计账簿，需要按照税法规定贴花。根据目前最新的印花税规定，自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税;

2.企业拿地阶段。须签订土地使用权出让或转让合同，税率为0.05%;

3.企业开发建设阶段。需要签订各类合同，如建筑安装工程承包合同、货物运输合同、建筑工程勘察设计合同等，不同合同对应的印花税税率不同;

4.节税小提示。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，购销合同的计税依据为合同上载明的“购销金额”: 如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据; 如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据; 如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额(即含税金额)作为印花税的计税依据。

因此合同中订立的不含税价格可以少缴纳税款部分的印花税。

二、契税

1.纳税义务人:获得土地使用权的一方; 2.在企业设立阶段，若接受出资人以土地使用权出资，则获得投资的一方需要缴纳契税; 3.在企业拿地之后，企业应缴纳的契税=土地出让价款*适用税率(一般适用税率为3%-5%)。 土地出让价款包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费。

4.小提示。市政建设配套费是否作为契税缴纳依据，纳税人有不同的理解，而且各地在执行中也出现了不同的口径。在实务过程中，须充分与主管税务机关进行沟通确认，进行合同条款设计。

三、耕地占用税

1.纳税义务人:占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人; 2.计算公式:耕地占用税=占用的耕地面积*定额税率。

四、城镇土地使用税

1.纳税义务人:在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人; 2.计算公式:城镇土地使用税=实际占用的土地面积*定额税率; 3.小提示:城镇土地使用税的纳税义务发生时间为《土地出让合同》中约定的交付土地时间，若未约定，则从签订合同次月算起。实务中，开发商先占有土地进行前期开发，是具有节税效果的~ 4.房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务截止时间为商品房出售双方签订销售合同生效的当月末，按房屋销售相应比例核减应税土地面积，按月计算城镇土地使用税，分上下半年缴纳。

五、个人所得税

确切的讲，个人所得税不是以开发企业为纳税人的税种，开发企业主要是作为代扣代缴义务人出现。但是在房地产开发过程中，开发企业通常不得不考虑该税种。例如:按照规定，就是在企业取得土地使用权阶段，若房开对拆迁的居民没有超过进当地政府规定的补偿标准，则对被拆迁人取得的迁拆补偿，免征个人所得税，若超出了标准，则房开应代扣代缴其应纳的个人所得税。

六、增值税

1.计算公式:

增值税应纳税额=销项税额-进项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+9%)*9%-企业当期进项税额

2.预缴方式:

在企业预售阶段，房开采取预收款方式销售不动产，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。预缴税额=预收款/(1+适用税率或征收率)*3%，适用一般计税方式的话，适用税率为9%，适用简易计税方法的，按5%的征收率。

3.值得一提的是，2016年5月1日起，房地产行业进行了营改增，即2016年5月1日起，房开销售房子需要缴纳增值税，而不再是营业税。在《营改增暂行办法》中规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，可以选择适用简易计税办法按照5%的征收率计税。一旦选择，36个月内不得进行改变。

4.关于房地产老项目的界定:

(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 (2)未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4 月30日前的建筑工程项目。

5.不同纳税人开发老项目与新项目缴纳增值税的情况汇总如下:

七、增值税附加税费

增值税附加税费是增值税的影子，包括城建税、教育费附加以及地方教育费附加，其中: 城建税采用地区差别比例税率:纳税人所在地在城市市区的，税率为7%;纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为5%;纳税人所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。教育费附加和地方教育费附加的费率分别为3%和2%。

八、土地增值税

1.作为房地产企业的主要税种，土增税的计税依据是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额。 2.计算公式:

应纳税额=土地增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

=(应税收入-扣除项目金额)*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

具体计算如下: 其中，土地增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额， 而扣除项目金额的具体组成如下图:

3.由于在房地产项目开发周期长，在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，房地产采取先预征后清算的征管模式。

土增税应预缴税款=(预收款-应预缴增值税税款)×预征率

不同地方的预征率不同，举个例子:

目前南宁市城区和开发区的预征率为: (1)保障性住房暂不预征土地增值税; (2)对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税; (3)对房地产开发企业开发的非普通住宅，按3%预征土地增值税; (4)对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按4%预征土地增值税。，明确免征增值税、土地增值税办理条件。

九、企业所得税

因为涉及到收入、成本和费用的确认，企业所得税是所有税收种类中的最难理解和申报的。本文也只能抛砖引玉，简单介绍涉及到收入的几个基本概念:完工年度、预计计税毛利率、预计毛利额、实际毛利额。这几个基本概念是做好企业所得税汇算清缴必须要明确的~

1.完工年度

房地产开发企业所得税处理以开发产品完工时点为分水岭，完工前后企业所得税处理方法不同。

2.预计计税毛利率

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: (1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。 (2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 (3)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。 (4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

3.预计毛利额

企业预售方式销售开发产品所取得收入乘以预计计税毛利率，计算出预计毛利额，并调整当期的应纳税所得额。

4.实际毛利额

完工年度，企业根据完工开发产品的单位计税成本，计算出已售产品的计税成本，然后根据开发产品的销售收入减去已售产品的计税成本，计算出已售开发产品的实际毛利额。

十、房产税

1.课税对象:主要为房开自持的物业，用于出租，比如公寓和商铺。房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 2.计算方法: (1) 以房产原值为计税依据的

应纳税额=房产原值×(1-10%~30%)×年税率(1.2%)

(2) 以房产租金收入为计税依据的

应纳税额=房产租金收入×年税率(12%)

3.小提示:若租赁合同约定有免租期，则免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

4.关于房产原值的理解:简单来说就是房产建造之初所花费的总金额。若纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，则要相应增加房屋的原值。

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