商品房和回迁房有什么不同

商品房和回迁房的区别主要是房子的性质不同、房价的差异、贷款的不同等等。

1、房子的性质不同

回迁房和商品房是同一个拆迁区，但两者的性质不同。回迁房不是商品房，而是集体土地的房子，属于集体所有，地块性质也通常是分配收入，不需要支付土地转让金，是特定人群使用的，所以价格便宜。但是，如果需要办理户口手续，就需要支付土地转让金。

商品房主要经政府有关部门批准，由市场经济下的地产开发商独立运营，可以向所有购房者公开销售，自由交易。另外，房主拥有房屋的完整产权，不限于任何人和机构。

2、房价的差异

回迁住宅享受国家政策优惠，是补偿购买，住宅价格也是政府部门参考实际情况确定后确定报价，在执行过程中受到政府的严格管理。因此，价格上回迁房比普通商品房好。

商品房的价格更大程度上是市场波动的结果，不仅受区划本身区域位置的影响，还受经济发展、市场行情和供求矛盾等影响，上升空间非常大。

3、贷款的不同

一般来说，回迁房的贷款难度要大于商品房，手续也更复杂。回迁住宅一般是赔偿性所得，或者用拆迁款进行购买，如果真的想自己出资购买回迁住宅，想处理银行贷款，首先需要回迁住宅的五证齐全，只有回迁证不能处理。

另外，在贷款前进行住宅价值的评价，回迁房的评价一般不高，所以贷款额也不高。商品房贷款，如果贷款人的征信和偿还能力没有问题，一般可以借给理想的金额。另外，银行一般只是商品房贷款，商品房的未来价值和涨价潜力也比回迁房高得多，处理贷款后的风险相对较小。

购买回迁房的注意事项：

1、支付风险

如果喜欢回迁房的价格便宜，想买回迁房的话，必须采取正规的交易流程。也就是说，无论什么理由收取额外的费用，甚至8％的房款，作为购房者都要小心，不要贪图房价便宜而损失更多的资金。

2、是否有房产证。

购买回迁住宅和商品房的最大区别是后期自己的权益是否有效保障，回迁住宅是否有房产证尤为重要。如果购买不能办理房产证的回迁住宅的话，后期不能进行户口和更名。只有回迁协议没有用，不能得到住房管理局的认可，所以房子还是集体所有。只有持有房产证，才能正式进行过户等行为，拥有房屋的完整权益。

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