购房知识:商业住宅与普通住宅的区别有哪些?

商品住宅属于商品属性的普通住宅，商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层商业网点，上层为民用住宅。一般来讲，土地原有的规划性质，如商业、综合、住宅这几类，开发商在签订了土地使用权合同后是无法改变的。

但出于市场的不同需要，开发商可以做出与原有土地使用性质不同的产品。比如在商业性质用地上建设产品定位为住宅的房产，或者在住宅性质用地上建设产品定位为 商业的房产。虽然购房者最终取得的产权证的用地性质仍为原来的土地使用权证的土地性质，但购房者可以将房产做其他用途使用。

其中，在商业用地上建住宅用房，是近两年由于严格禁止土地协议出让，实行招拍挂后，导致住宅供应大幅减少，稀缺性增强后，开发商开始采用的新兴做法。而在住宅用地建办公用房，就是购房者所熟识的“商住房”（产权70年，但产品定位为办公，建造标准介于住宅和写字楼之间，或者完全就是写字楼的标准）。

商业用地建住宅的利弊归纳如下：

1、使用年限

商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重。

产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规 定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年，商业用地最高出让年限为40年。

所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权 收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买 综合用地上的商住住宅还是有一定风险。

《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期限满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限满后的续期，依照法律 规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

2、交易税费

初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。

3、按揭方式

大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另40年产权或者50年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。

4、日常生活成本

如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

5、设计标准

设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。

6、落户问题

(无法迁入户口)

优点主要有以下几点：

1、关于保值性

开发商能将土地建造成本都较高的商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变性强、风险小、销售速度快、资金回笼时间短等因素，当然，最关键的原因在于区域的住 宅稀缺性强，能实现较高的利润价值！因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他的选择导致的，房产相应的保值性也比较好。

2、关于建造标准

非住宅的房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。

（以上回答发布于2016-12-01，当前相关购房政策请以实际为准）

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商业公寓和住宅公寓的区别在哪里

办公楼产权证到期后怎么办？

商住用地包含办公楼、铺面、停车位等，综合型商业用地包含科教文卫、工业生产等。一般办公楼归属于商住用地，即产权年限是40年，也有是综合用地属性的，房屋产权年限为50年，实际根据土地使用性质确立的。

房屋产权(即房屋产权证)是永久性的，并没有限期限定，只需房地产还没有完全损坏损毁就可一直具有;而土地使用权也是有的期限，现阶段居住用地能自动续期，而商住用地要提前申请办理续期。

需要由房子小区业主联名鞋明确提出，补缴土地土地出让金，这个价位应当小于同类的土地土地出让金的价钱，类似出厂价和零售价的差值。对于再次申请期限，不该超出30年。

《城市房地产管理法》第二十一条要求：“土地使用权转让协议约定使用年限期满，土地使用人必须正常使用土地的，理应于期满前一年申请办理续期，除依据社会公共利益必须取回该幅土地的，应当予以准许。审核批准给予续期的，理应再次签署合同，并交货土地使用权土地出让金。

土地使用权转让协议约定使用年限期满，土地使用人未申请办理续期或是虽申请办理续期但按照前款规定没获核准的，土地使用权由国家免费取回。”小平米办公楼主要是针对中小型企业租赁，因而一定要选在中小型企业多的地方。

对市场批发地区，还需要调查其业态组合是否可行，一般而言，越大领域相结合的市场批发，有办公楼要求的中小企业也会更多。一方面投入的资金相对性不太高，另一方面租用需求旺盛，租户比较稳定，性价比超高的时候也非常容易下手。

1、小产权房的房本由乡政府授予，员工并没具体的产权年限。

2、员工要想出让小产权房得话，必须要在选购五年之后才可以开展。

3、小产权房的土地一般是归乡镇政府全民所有，而且这种房地产需要由这一乡的群众选购定居。

4、选购小产权房以后，如要再出让，务必补缴土地土地出让金，不然便不可以挂牌交易。

1、缺乏“五证”

“五证”即拥有国有制土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证书及商品楼销预售证。要是没有“五证”是不可以房产证办理的。没有产权，不会受到法律法规保护的。

2、动迁难赔偿

除开不可以房产证办理外，这些“划算房”事实上归属于在政府要求范畴之外的违法建筑，如果跟国家规划的发生冲突，还极有可能全部拆除，同时小区业主都不会获得拆迁安置补偿。

3、品质难保障

建筑工程质量没有人监管，一些房地产开发商为挣钱会以次充好，安全隐患问题。这种房子一般由土地所属村开发设计，除开房屋质量问题和房屋售后服务质保无法保证之外，入住后的物业服务也很容易出问题。

4、小产权房不可以质押或是发售出售

因为没有正规房产证，小产权房不可以作为抵押或发售专卖店。这都是购房者在选购小产权房需要注意的事项。

5、小产权房不可以抵押借款

小产权房不可以在房产管理单位备案登记，所以才能够办理抵押贷款等着项支配权，并没有项证支配权就等于是并没有合法合规抵押物质押银行柜台，银行借款就难以审批。

1、房屋用途不同

商业公寓可注册公司可用作办公，但住宅公寓是居住用途。一般来说，在签订商品房买卖合同时，房屋用途栏应标明居住公寓或商务公寓。

2、交易税费不同

如果产权年限为70年，用途是住宅的公寓，交易税费和住宅一致，涉及税费有个税、增值税和契税。而商务公寓的交易税费有增值税、土地增值税、个税、土地出让金、土地契税和契税。

3、日照条件不同

公寓的日照条件比住宅差，按照《住宅建筑设计规范》的有关规定，居住产品中的住宅，必须满足日照、采光等相关条件。而公寓则不一定，因此同一幢楼中公寓的日照条件比住宅差。

4、水电费计算不同

公寓楼水电费按商用计算，而普通住宅的水电费按民用算。

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