房地产开发分为哪几个阶段？去售楼部买房注意事项是什么?

一、项目管理决策阶段

房地产业项目可行性研究阶段:房产开发项目经股东会准许基本项目立项后，转由企业战略发展研究室开展可行性研究。

1、可行性研究内容

可行性研究的最终目的是促进项目决策的科学化，或降低防止决策的过失，提升项目投资建设经济的、社会生态效益。

可行性研究主要内容有：(1)项目概述;(2)开发设计项目用地的现场勘察及拆迁安装;(3)市场需求分析和建设体量的明确;(4)设计规划影响生态环境保护;(5)网络资源提供及资本运营计划方案;(6)环境危害和生态环境保护;(7)项目开发方式、组织架构、岗位要求、期间费用的探索;(8)投资建设节点计划;(9)项目经济发展及社会经济效益剖析;(10)结果及最好。

2、可行性研究组员专业知识构成：经济师职称、市场需求分析权威专家、房地产专家、工程建筑权威专家、财务会计师及侓师。

3、可行性研究工作阶段

(1)投资机会研究。该阶段的重要目标就是对投资项目通常是土地资源开展基本摸排和意向商谈，并对投资项目或投资目标提意见，即在一定的地域和单位内，以自然资源和市场调研预测分析为载体，找寻最有益的投资机会。投资机会研究非常粗略地，依赖于含糊的可能而非借助详尽的解读。假如机遇科学研究觉得切实可行的，就可以开始下一阶段工作。

(2)基本可行性研究，也称“预可行性研究”。在机遇科学研究的前提下，进一步对项目基本建设的概率与潜在性经济效益开展论述剖析。

(3)详尽可行性研究，即通常说的可行性研究。详尽可行性研究是投资建设项目项目投资决策的基础，是在研究项目从技术上、财务上、金钱上的可行性分析后做出项目投资是否决策的过程关键因素。

(4)项目的评价和管理决策。

4、可行性研究流程

可行性研究按5个步骤开展：(1)项目企业接收授权委托或企业集团股东会项目立项;(2)调查分析;(3)方案选择与提升;(4)财务评价和成本效益分析;(5)编写可行性研究汇报。

5、企业集团股东会根据，准许宣布项目立项，项目进到早期开发设计阶段。

1、获得土地使用权证。

房地产商获得土地使用权证的重要方法

(1)根据行政部门划拨方式获得;

(2)旧城改造规划获得招标土地国有土地使用权;

(3)出让获得;

(4)出让方式获得(招标会、竞拍、协议出让三种方式);

(5)合作开发并报有关主管部门项目立项、批准后获得;

(6)根据司法部门裁定获得;

(7)根据企业兼并、回收等股权重组方式取得。

2、土地征收，申办并获得《房屋拆迁许可证》。

动迁主要内容包含：(1)房屋拆建，如危旧房改造;(2)城市作用、商业用地规划布局空间布局的变化，如居住小区、商业街区、地铁站、日常生活公共服务设施等商业建筑的建设与更新改造;(3)环境整治，如拓展绿化、整治环境污染工程等。因而，城市房屋拆迁补偿是伴随城市基本建设项目所进行的，是城市基本建设不可或缺的一部分，特别是旧城改造规划中的一个关键步骤，处在基本建设项目的前期准备工作阶段。

3、申办拆迁许可证应当提交下列申报资料：

(1)填好《城市房屋拆迁申请表》一式五份;

(2)基本建设项目批准文件;

(3)建设用地规划许可证;

(4)国有土地使用权批准文件(基本建设用地批准书或划拨决定书)

(5)动迁代办公司单位及资产评估机构材料。

(6)拆迁补偿安置规划和计划方案;(拆迁红线范围之内住宅面积、总户数、特性、主要用途等基本概况;动迁方法;拆迁期限;还建方法及还建限期;产权清晰的安装用地证实;房屋拆迁补偿自有资金及预算资金信用额度。)

1、申办项目开店选址指定，获得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，获得《建设项目选址意见书》的配件：设计规划(土地使用)标准

(1)基本建设项目开店选址申请办理

(2)委托设计企业设计方案，送审方案设计。

2、持计划方案和建筑方案工程图纸到建管处申请办理建筑方案报备建设，获得工程建筑核位红线图和施工图纸。建筑方案报备建设分两阶段。

(1)整体规划方案审批阶段，获得《规划建筑方案批准意见书》。

(2)施工图纸审批阶段，获得工程建筑核位红线图5份和施工图纸3份。

3、申办工程建设底线精准定位与复测，获得工程建筑核位红线图。

4、申办《建设工程规划许可通知书》，申请办理完成后凭此通知单到建管部门办理《施工许可证》。建筑工程施工至正负零时，持通知单等相关材料申办《建设工程规划许可证》。持工程建筑红线图到市城管局固体废物管理办交纳垃圾清运费。

5、基本建设项目报备建设备案，申请办理招标会，申请办理招投标办理手续，明确勘测、设计方案、工程监理、施工人员。

6、申办《施工许可证》

四、项目市场销售阶段

1、申办《销售许可证》

商品房买卖推行许可证制度。商品房买卖许可证书一年一换。尚未取得《商品房预售许可证》的，不可开展商品房买卖。开发企业开展商品房买卖，应向城市、县房产管理部门办理预售登记，获得《商品房预售许可证》。

2、商品房销售及按揭贷款申请办理

(1)市场销售前期准备(可授权委托销售代理公司开展)

(2)买卖合同的签署。

(3)按揭贷款申请办理。

五、投入使用阶段

1、申请办理工程验收，获得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应当申请办理综合验收。

2、申办建设工程规划工程验收

基本建设竣工验收后3个月内，施工单位需向原核准的城市整体规划行政管理部门申请建设工程规划工程验收。

3、开展权属登记，获得《商品房权属证明书》。

4、物业管理转交

投资建设企业应与物业管理企业签订前期物业管理合同,该合同书至业主大会与其说聘用的物业管理企业签订物业管理合同生效时中止。

1、挑选楼房很重要：买高层建筑的绝佳楼房是大厦总楼层的1/3-2/3中间。不要选最底层和高层。

2、样板房仅作参考：一些房地产商能够吸引买房者来购房，把样板房做出来的比事实上大一些，或者是对样板房开展墙体改造，这都是很鸡肋的。

3、当心热卖错觉：许多售楼部的沙盘模型上面会徽出“售完”或者“已售完”。其实都是在“逼”你购房，创造出房屋较为热卖的假象。

4、慎重预付定金：为了防止自身看上的房屋掉入别人之手，在房产销售刺激下，许多买房者都会先付少量订金，尽管房产销售服务承诺，可以随时退回订金，但是真正退款时，他们却会万般回绝，甚至还会扣除一部分。因而诸位买房者一定尽量不要预付定金。

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