买房怎么判断房子的价值

1、3公里原则

一般来说，以你房产所在地为圆心，3公里为半径画一个圆，这个圆圈内的人群的平均收入，就决定了你房租的高低。除此之外，还受到供求关系影响，这个圆圈内可供出租的房子越少，求租的人越多，房租越贵，反之亦然。由于工资一直在上涨，房租也会一直上涨，所以你的房产的价格是有底线的。

2、额外享有公共资源的价值

包括学校、公共交通、医院、商圈等，凡是在此房产附近的公共资源，都属于此房的公共资源价值。

李嘉诚曾说过：“买房第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”可见好地段的重要性。好地段包括区域交通便利、市政配套完善，像学校、医院、商场、休闲场地应有尽有。如果地段价值高，同时产品比较优质，那么未来的升值保值空间就比较大；而即便是地产调整期，好地段的房子一般也都是最抗跌的。特别是小区的绿化设施等都非常好，市中心的“静”土，“出则繁华、入则安宁”，更是最大的“牛盘”。另外如果你这个是区域标杆房，也有优势。

3、房屋本身也是具有质量区别的

品质好的房子会保值甚至增值，品质不好的楼盘，不出两三年时间，就会被市场淘汰。这就像品质不好的手机，因为式样、外观、质量等问题，立马就成淘汰品一样。品质好的房子不一定占据着一流的地段，但得益于开发商的品牌效应以及在产品营造方面的努力，也会呈现出独立于“地段论”之外的出色表现。

建议：买房还是尽量买品牌开发商开发的房子，相对来说，他们更爱惜自己的“羽毛”，做出的房子质量有保证，户型有前瞻性。

4、价格辨别法

一个楼盘的定价是否合理，要根据楼盘所在的地域、低价、成本、建筑工艺、开发商品牌价值等。有些楼盘的自身价值达不到一定的标准，却将自身定位得很高，这样的楼盘上升空间被提前透支，抗跌性不强，容易大幅度的降价。当然，太低价位的房子，打折太厉害的房子，也不一定抗跌，因为这就是刚刚第三点提到的品质问题，总之要相信大砍价一定是有原因的，买房是个大事，千万不能跟买菜似得光图便宜。

买房子不同的楼层价格不是不同的，那价格到底差在哪里？

从一般角度来说，同一个小区，无论是地段、交通、商业等配套大体上不会有太大差距，但是很多人却发现有些房源的价格明显低于同一个小区其他房源的价格！为什么会出现这种情况呢？

一：房龄问题

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房龄问题实际上是产权时间问题。现在市场上的房子产权比较复杂，同一地段甚至同一个小区都有可能存在区别。比如商品房小区混合了70年纯住宅和商住房，这两种房子的价格就有可能存在较大差异。在市场上，纯住宅一般比商住房更受欢迎。

有些房改房的小区产权年限也存在差异。对于一套房改房来说，它的产权年限计算方式是这样的：第一套缴纳土地出让金，完成房改的房屋的产权起算时间是本栋楼所有房屋的产权计算时间。

举个例子，一个老房小区，某栋楼共有20套房子，某套房子于2000年改变成普通商品房，那么该栋楼其他房子的产权年限就是从2000年算起，包括那些没有完成房改的房子。这在一定程度上也会影响不同房屋的价格。

二：污染问题

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小区的污染包括很多种，它也会导致部分房源价格偏低。这些污染源有噪音污染（车流、人流、施工、商业中心）、扬尘污染、异味污染（餐饮、垃圾站等），靠近这些污染源的房子价格也会低一些。

很多小区都有底商，很多业主不喜欢底商有餐饮或娱乐场所的房子，这些楼栋的上层住宅的价格肯定比小区内部其他楼栋房源价格更低。

还有些小区靠近公园或广场，这些地方都是大爷大妈跳广场舞的绝佳场所，受广场噪音影响最大的房子价格肯定低于其他房子。

三：交通问题

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大型社区在这方面表现得较为明显。有的大型社区被分割为很多栋楼，但真正出行方便的就那么几栋楼，其他楼距离最近的地铁站并不算近，这也在一定程度上让小区内部的房价存在差异。

四：朝向问题

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房屋朝向好坏能直接影响居住着的心情，毕竟采光性好、通透性强的房屋住起来舒适度高，人人都想要。所以，主活动区朝南的房屋和朝向不好的房屋是存在价差的。另外，没有房子是十全十美的，购房者要根据自己的习惯来选择，如果购房者认定的主活动区是卧室，那么卧室朝向好就可以

; 如果认定客厅为主活动区，那么客厅朝向好就可以。

五：楼层问题

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楼层问题也会对房价产生影响，楼层是如何影响房价的？具体来讲，多层（楼层≤

6 层），只需要设立一个楼梯间，一梯两户，公摊小。12-18 层的高层，每增加一个电梯，与之配套的电梯间、管道井、电井等，也都需要增加。18

层以上，要设置防烟楼梯间。19 层以上，按照一类防火建筑类型要求，需要两部防火电梯和两个防烟楼梯。楼栋超过 100 米，由于消防云梯只能到 50

米的高度，因此，需要设置避难层。

除此之外，楼层价格还会受到视野、日照、噪音等的影响。楼层越高，价格越贵，但顶层和底层价格比较便宜。45

层的超高层，25-30 层价格最贵，再往上，价格也越来越便宜，这主要和人们的心理因素有关，毕竟，太高不够接地气，感觉重心不稳。此外，楼层数中带

6 或者 8 的，价格也会稍高，而遇到带 4 的楼层，价格也会稍便宜。

六：装修问题

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一个小区的房子装修也可能并不是都一样，装修的好坏也是会影响到房价。

如果房子设施比较高档，那对于普通装修的房子来说，每平方可以提高17%左右的售价。而如果是简单装修，那么每平方的售价要比标准装修低14.5%左右。

高档装修是浴室全部安装好，另外还有中央暖气，双层玻璃窗，铺有地毯或镶木地板，电源线不可见，室内功能区分割合理。而普通装修是浴室和厨房装好瓷砖，电源线不可见，迎风侧安好双层玻璃窗。低档装修则没有暖气，没有地板或地毯，浴室和厨房没有装好瓷砖等。

七：户型问题

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针对户型，中国人讲究方正，方正的房子，会比不方正的房子价格高。而有的户型，在进门有一个很长的通道，而这部分是无法利用的，就会造成有面积但是不实用的情况。

房屋按居室数量分为一室、两室、三室等。房型设计的合理性直接影响到人们对房屋价格的评判。在同一个小区，且建筑面积相同的情况下，竖套比横套价高。房屋厅面积的大小对价格也有影响。如房屋客厅面积在20-30平米，较适宜人体居住及室内活动，房价会相应高些。明厨、明厕的房型比一般暗厨、暗厕的房型更有利于室内气体流通，其价格也占有一定的优势。

同一个小区的房子价格相差很多，现在看来确实是在情理之中。毕竟户型、装修、房龄、朝向、楼层都会影响房子的价格。购房人如果对价格比较在意，就需要尽量权衡各个方面，尽量满足自己最在意的方面即可。

（以上回答发布于2017-04-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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其实我们在买房子的时候会发现，虽然是1栋楼，但是价格的差别很大，一般来说，1楼和顶楼的房子价格最便宜，如果是洋房的话，一般3楼和4楼的价格最贵，如果是那种多层住房的话，一般在顶楼往下数三四层的样子，价格也是最贵的。

其实价格之所以不同，是因为越便宜的房子，它有很多的缺点，比如说买1楼的住房，首先安全问题上就不受保障，所以大部分1楼的房屋，都会用防盗窗将自己家围严严实实，生活在这种房间里面，就像生活在牢笼里一样，给人一种非常压抑的感觉。

就算1楼的价格再便宜我也不会去购买，而顶楼的房价之所以便宜，是因为顶楼容易漏雨，而且这种情况是百分百发生，尤其是在几年以后，当房屋发生漏雨的情况，很难有人来解决这个问题，到时候房地产和物业就像踢皮球一样，把这个问题踢来踢去，最后受伤害的，还是住户本身。

所以这两层房，价钱再低也不要购买，而且顶层房屋还有一个缺点，那就是夏天太热，冬天太冷。而且顶层的水压也不够，一般用水高峰期，尤其是那种高楼层水量都非常的小。所以我建议大家在购买房屋的时候，毕竟买房子在这一辈子也就一两次而已，还是买一个称心的房屋，有时候1楼比较适合那些行动不便的老人，但是年轻人的话，我觉得买三层比较称心如意。

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