含金量和含科量的房子区别

含金量和含科量的房子的区别主要在于它们所反映的房屋价值和属性不同。

含金量的房子主要关注的是房屋的市场价值和潜在收益，如黄金地段的房子，可能具有更高的含金量，因为这些地段的房子通常具有更高的租金收益和资本增值潜力。

而含科量的房子则反映的是房屋的科技创新和研发活动的参与度。这类房屋可能是高科技公司或者研发机构的办公用房，或者是一些高品质社区的房屋，这些房屋的特点是所在区域有更多的科技创新资源和活动。

总的来说，含金量的房子主要关注市场价值和潜在收益，而含科量的房子则更侧重于科技创新和研发活动的参与度。

需要注意的是，这两个概念并非绝对，不同属性的房屋可能会有不同的价值和属性侧重。在实际应用中，可以根据需求和目标来选择合适的指标来评估和比较不同类型的房屋。

地铁、学区、商业、品牌，哪种房子最值得投资？

我们都知道《三字经》里就有“昔孟母，择邻处，子不学，断机杼”的句子。中国人自古就非常重视学区房的购买。据媒体报道，北京学区房的价格最高已经超过了每平米60万的天价！房地产厂商也常常用“学区房”来提高自己房源的含金量。人们常说，“群众的眼睛是雪亮的。”大家都说好，那肯定就有一定的道理。一、教育资源

学区房最大的优点本身就是靠近学校，拥有良好的教育资源，孩子上学的事不用担心。如果购房人的子女比较小，父母也会更加放心孩子上下学的出行安全。

学区房靠近学校，而学校一般都会位于城市比较繁华的地段，因此学区房的配套设施一般都会非常齐全。从书店到公园，从超市商场到公交地铁一般都会比较齐全。另外，学校本身也会给附近街区创造一个安静的环境，这对学区房居民的生活舒适度大有裨益。

在现在如此高的置空率的楼市背景下，二手房一般都很难出手。业界一般称作“有价无市”，一点都没有夸张。但是学区房并不一样。现在教育资源如此珍贵，再加上自古极其重视教育的传统，学区房永远也不愁卖不出去。也就是说，学区房作为投资品其升值空间要远远大于其他二手房源。

不仅仅是大学教育，包括中小学教育优质资源稀缺的问题都是普遍存在的。在市场经济条件下，资源如何分配？其实就是价格！学区房价格之所以高？就是因为教育资源稀缺，什么样的人可以享受学区房？自然是价高者得。“有多少钱，办多少事”其实就是市场经济的准则。在资源稀缺的情况下还有讲究“同权”其实本质上是矛盾的，除非加快教育、医疗等资源的建设，而不是盲目的“要求”，最终在地方的反馈就是“要么区别对待”“要么不理睬”。

买房看地段，这个论调被香港老李炒热后，几乎成了楼市人口皆传的购房共识，烂了大街。

但接下来的话，小广并没有说。

因为谁都知道，即是学区房，又是地铁房，隔壁有大型商业，还是品牌开发商操刀，这种房子必然金贵，尤其是能级较高的城市，购房业主都不差钱。

然而对于普通老百姓来讲，显然是很难做到的。能力够的只能从交通、学校、商业、开发商四大指标里选择二三，普通人家就只能有一个指标的命。

当然连一个指标都搭不上的，这种房子就是纯自住，跟不上整体房价涨幅大盘，更别谈什么投资价值。

那么问题来了。如果能力有限，只能在四要素中选一个，到底优先选哪个才是明智的？房价因此的涨幅也是最可观的？

今天就这个话题，子木把多年的研究经验事无巨细告诉大家。

学区为王

由于学区房是大家最为关注的因素，这部分我讲得比较细。

首先学区对房子价值的影响，不在乎房子其本身。

因为在某种意义上，学区房的价值，更多表现在教育资源和成长圈层，房子只是附带品，这种观念已经成为老百姓共识，深入骨髓。

所以我们曾见过北京西城区连厕所都没有的破烂小房子，卖到10多万/平米。南京30多平米的80年代老房子，当地中产们连夜排队抢购……

一个学校甚至可以挽救一个地方的房地产，说起来你可能不信。

前几天，一个老友对我讲。说鄂尔多斯这个城市的房价又起来了，十分火热，简直难以想象。

鄂尔多斯大家应该有所耳闻，之前因为煤炭经济繁荣，人均GDP一度超越香港。当初注入天量重资打造的康巴什新区，登上国外杂志头版，街道上都是霸道奔驰路虎，用矿泉水洗马路的新闻都被报道过。

康巴什新区夜景

2010年后，当地房价一度炒到1万多/平米，那时候国内大多数二线城市才是6-8000元/平米。

然而最终因为煤炭出路受阻，外加民间借贷链断裂，鄂尔多斯遭遇地方性金融危机。

鬼城康巴什

一夜之间经济垮塌，资本外逃，受灾最严重的康巴什新区房价从1万多每平米斩到3000元/平米，外地人一夜散尽，此地沦为中国最出名的“鬼城”。

但当地政府下了一步很高明的棋，那就是为了打造新区，把全市最好的资源都迁入了新区，尤其是最好的学校“蒙一中”。

蒙一中的高考成绩非常好，全市以及外地想来读书的家庭，就必须在附近买房，以此，房价有了支撑，和教育资源形成了正向循环。

能级分化

当然相对三四线城市教育资源对区域的影响力，能级更高的城市则表现在同片区不同楼盘之间。

比如深圳，因为一直以来施行“积分入学、就近入学”政策，最出名的百花片区与周边形成了天地价格差。

深圳百花园片区的房价为15.9万/平米，而300米外，一路之隔的圆龙园小区价格则为10.4万/平米，两个小区房价相差6万/平米，按一套百平米户型算，足足600万的价差。

而800米外的小区，单价相差则高达10万/平米，差出一套二线城市别墅的价格。

学区房这几些年的保值增值以及抗跌性，大家看在心里。据腾讯财经数据统计，学区房和非学区房在涨幅上差异，达到27%，并且随着时间的推移，价值趋势越来越明显。

所以，一个城市的房价极值主要由学区房组成，这句话不过分。但在学区对房价的影响上，我还要讲两个点。

1、教育可以由产业带动，具有延伸性。

2、教育的政策风险很大。

什么意思呢？

学区的走势

决定学区房质量的因素主要有两个：一个是超强的师资，一个便是优秀的生源，在某种意义上，生源质量可以撬动整个学区价值。

拿北京海淀举例。海淀区因为有清北八大高校加持，这里的房子天生便是全国家长的梦想，10万/平米房价的老破小比比皆是。

八大院校的人才输出，又创造了海淀的辉煌，吸引了全国各地高学历精英涌入。精英对子女的教育意识强，孩子们的教育底子好，海淀区的生源质量、名校升学率一路飙升，开始良性循环。

后来，北京海淀区优质产业北迁，阿里、腾讯、百度等大牌公司合纵打造出产业新极地。因为薪资待遇优厚，高学历家庭也在北迁，优质的生源甚至把北面教育贫瘠之地，硬生生考成了学区房。

这就是产业带动下，学区房的延伸。

教育的政策风险非常大，指什么呢？举个例子。

你之前因为这套房是学区房，即使是破破烂烂的老房子你也很放心，因为未来这个房子大有人接盘。

然而突然有一天，有人告诉你，这个房子上不了附近的好学校了，那你的房子的价值将一夜之间灰飞烟灭，等于遇上了黑天鹅。

之前有学区房的存在，是因为我们之前一直在施行“就近入学”政策，但是这几年为了打掉“高价学区房”这个畸形怪物，中国开始倡导「教育均衡化」。

尤其前段时间，北京西城区教育变革，施行多校划片后，中国教育均衡化的进程明显加快了。

“多校划片”可能还有很多人不懂，这里科普一下。

多校划片是指一个小区对应多个学校。

多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。

就在去年，教育部还“钦点”了24个城市名，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。

这24个城市分别是：北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳。

所以如果买学区房，既为了让孩子读好学校，又能在房子升值上有所收益，你就承担政策风险，赌你的房子在你孩子读完书后，卖掉的时候，你所在的城市所在的片区还未施行“多校划片”政策。

但子木可以告诉你一个规律，因为学区房和利益链条勾连极深，充满暗箱操作，所以这种改革，注定是一个漫长的过程。

拿北京来说，最早提出时间是2015年，在教育部召开教育规划纲要新闻发布会上提出概念。2018年开始推进，2020年西城区才落地多校划片政策。

能级越低的城市，施行效率越低，尤其三四线城市施行时间基本可以不做考虑。

地铁财富

相对于学区，地铁房的价值更为稳定，因为教育政策可以改变，但是地铁站台位置几乎不可能改变，这样的例子我至今还未见过。

这些年，“地铁一响，黄金万两”，也成为了坊间共识，说明大家对地铁通勤的价值在逐步肯定。

对于地铁房的最佳距离，一直备受争议，但我比较认同之前上海统计部门给出的答案。

距离地铁站点步行5分钟内的房子，称之为，“正地铁房”；10分钟之内的成为“准地铁房”；15分钟内的称之为“近地铁房”。

其实在我眼里，15分钟的距离也很尴尬，步行走着太累，打车又比较浪费。所以10分钟之内刚刚好。

那么地铁房和非地方的房价差值有多大呢？

拿北京潘家园地铁站旁边的社区举例，紧挨着北工大西门站的90年代小区松榆东里房价为5.9万/平米，而1.3公里外（步行15分钟之外）的同年代小区，双龙南里房价为5.5万/平米，两者相差4000元/平米。

再往远处，2公里的弘燕路小区房价为5.2万/平米，以此递减。

这样的例子我可以随处找到。总体来说，地铁房和非地铁房的差值，一般在5～20%之间。而且每次房价大潮来临，地铁房房价一定要优先于非地铁房上涨，每次回调，地铁房也表现出相应的抗跌性。

当然地铁的价值也跟城市能级息息相关。

在我走过的大部分城市中，发现能级越高的城市，地铁房价值越高，而能级越低的城市，地铁房的价值也越不明显。

这不难理解。

拿呼和浩特来讲，一个城市总共横纵两条地铁，城市建成区版图有限。城市主要的交通依然依赖公交和私家车，地铁使用率一般，地铁房的价值也不如想象中那么大。

商业与开发商

商业和开发商，因为细节较少，所以放在一起讲。

商业在于生活便利，无论是购物还是逛街娱乐，都是幸福指数的提升。但商业也分为大型商业综合体和小型商业。

例如万达、万象城、COCO Park、恒隆、华贸等大型商场，这种商业对周边房价的带动作用尤为明显。

深圳万象城

主要是因为大型商业可以聚集人流，人流聚集会助推商圈的形成，商圈又会创造更多的就业岗位。就业的人多了，那么对周边得住房需求量就会提升，周边的房价就会有足够的上涨潜力。

有时候商业和地铁是重合的，因为地铁站点，人流较大，所以政府在规划用地的时候，会把商业放在地铁口附近。所以你经常会看到，地铁房同样也是“商业房”。

但如果把这两个因素分开，还要看城市的能级和你所在城市商业是否发达。

商业是目的地，地铁只是到达目的地的手段之一。

对于能级更高的一二线城市来说，地铁通勤更重要，可以通达很多目的地，所以地铁价值优于商业；

而三四线城市，因为大多数城市商业配套比较匮乏，商业资源的稀缺性突出，地铁达到目的地有限，所以商业价值会比地铁更突出。

最后是开发商，开发商对房子价值的影响是致命的，主要表现在房屋质量和未来物业的运营，而后者决定了这个小区的生命周期。

这些年不被人们重视，是因为之前大家最在乎的是房子到底能涨多少钱，地段是一切；而不是这个房子本身对生活的影响是怎样的。

识别开发商是楼市的一大难题，我之前在一篇《一场暴雨，让我学会了买房》的文章里写过，大家感兴趣可以去读一读。

对房价的影响也分城市能级，在一二线城市，开发商品牌力相差不大，房价最主要集中在地段和房子的品质上；而在三四线城市，因为品牌开发商较少，反而成为一种独立的稀缺资源。

例如碧桂园和恒大，在上一波楼市大潮中，分别成为众多三四线城市的极值，也成为当地土豪群众最为热爱，可以“彰显身份”的一类物业。

大道至简

其实如果你细读每一部分，会发现我已经把研究的结果穿插在字里行间，但为了更直观，我最后再做一个全面的总结。

首先，四大因素比拼讲究城市能级，能级越高的城市，资源稀缺性越突出，学区比地铁价值更突出，但学区价值存在政策风险，这个大家一定要考虑到，别栽了坑。其次才是商业和开发商。

能级越低的城市，学区房依然比地铁价值突出，而且承担的政策风险相对较小。在经济极不发达、人口外流的城市或地区，我甚至可以坚定地告诉大家，这类城市的房产价值，只集中在学区房。

其次能级越低的城市，稀缺的大型商业将成为地方主要价值端，甚至超越地铁等交通价值。开发商依然排在最后。

总之，如果资金充裕，买房四大因素一定都要考虑到，这样的物业绝对跑过城市平均涨幅，有时候甚至可以达到双倍效果；如果乏力，四要素起要占一个，房价涨幅起码能跟得上平均涨幅。

再次强调，如果四大因素，一个都没有，一二线城市还能因为市场购买力以及区位价值，有一定的收益。除此之外，能级较低的城市，这样四不沾的房子，只有居住价值。

鹏仔微信 15129739599 鹏仔QQ344225443 鹏仔前端 pjxi.com 共享博客 sharedbk.com