买房时买期房和现房各有什么优势？

买期房和现房各有优缺点。期房的优势是价格优惠，开发商在期房的销售中，都会在价格上给予较大的优惠，一般来说，买期房比买现房在价格上可优惠10%以上。此外，购房者在买期房的时候，由于房屋刚开始销售，所以大家有更多的选择，可以选择自己满意的户型和楼层。

现房的优点是可以马上装修入住，不用漫长的等待，对于住房的客户来说，还可以省去购买期房到入住这段时间的租金支出。此外，购房者可以直接考察楼盘的真实情况，可以检查房子的质量，直观了解户型结构和采光通风情况。

关于换房你应该知道哪些？

人们在购房的时候有两种思路，一种是想着一步到位，首套房就把想要的户型学区都考虑到；还有一种就是不断改善，根据当前的经济状况和需求不断改善居住环境。

对于一步到位的购房者来说，如果对住房的要求没有那么多，属于随遇而安型的话就比较适合，但是如果既想着配套，又想着学区和位置，那么要一步到位的代价就很大了，没有一定的经济实力很难做到。对于大部分人来说，住着换着，换着住着，根据经济状况的不断改善，一步步的提高自己的住房环境，是一种比较合理的选择。但是，这样一个不断变化的过程也是有着一定的顺序和规律。 1、首次置业可选远郊区域 这个阶段的购房者，经济状况都普遍不是特别好，购买力有限。有的是刚毕业没多久的年轻白领，有的是卖了老家房子凑个首付的外来务工人员。所以选择价格相对较低的郊区是比较明智的。虽然可能上班比较麻烦，周边的配套也不够完善，但好在年轻人精力都比较充沛，经得起“折腾”。这里需要注意的是，一定要考虑到房子的****，因为影响到后期的房子转手的难度，一旦找不到下家，势必会影响到二次置业的资金周转问题。 2、近郊的配套完善区域 这个阶段对于很多人来说，都是结婚生子的时期。其中最重要的就是生孩子的问题，孩子从出生到上小学前的这个阶段如果还呆在郊区，生活会极度的不方便。但是同时因为这个阶段的生活开销很大，经济上或许不允许在市区买房，所以选择一个配套更加完善，周边有商场有医院有个幼儿园的房子就可以。这可以保证孩子在初期的成长阶段不会受到影响。 3、市区有学区的老房子或者新房 这个时期最重要的事就是考虑到下一代的教育问题了。一个好的学区，能够为孩子的成长提供优质的成长环境。家庭的经济状况一般也有了很大的改善，这时候就应该尽量往市区靠了。地段决定价值，所以每次换房都应该往市中心靠近。当然如果资金不够充足，选择二手房，也是可以的。 4、市中心地段的大户型 对于大多数人来说，在第三阶段基本就可以稳定下来了。但是如果你为以后生活考虑，市中心的**地段的大户型保值能力高，抗风险能力强，如果有条件的话还是可以考虑的。毕竟放在银行里的钱是越来越缩水的，购买这样一套房子，将来退休时就可以转手变现，然后就可以用这样一笔钱安心度过晚年了。 换房子的目的是为了让自己的生活质量不断提高，首先要考虑的还是自身的需求，其次才应该是其它问题。

（以上回答发布于2016-12-02，当前相关购房政策请以实际为准）

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换房涉及的问题及程序繁杂，对于换房者来说要考虑以下四点：1.选择哪种换房方案；2.换房时机；3.换房风险；4.注意事项。

一、换房方案

1、先买后卖

先买后卖是先锁定你要买的房子，然后再出售自有的房产。这种方式是首先推荐换房客户选择的，尤其在这样稳步微涨的市场，先定下房再去操作您的房屋会让您经历一个高卖低买的过程，有看上的房源不会因为犹豫不决而错过，劣势是如果您对自己房子的心理价位过高而短时间卖不出去，造成违约。

2、先卖后买

先卖后买是先出售自己的房产，然后再去找想要买的房子。这种方式比较中规中矩也是我建议的第二种，尤其是对于本小区换房，你了解户型，价位。优势是您可以掌握资金，不用担心满足不了业主的条件，但是根据经验，这样的客户必须抓紧时间定房，达到换房目的。如果迟迟犹豫不决，长时间找不到满意的房屋，逐渐市场上涨，您的心理价位如果不涨很难买到合适房源，您的购买力越来越低。

3、边买边卖

在实际的操作中，如果让卖旧房和买新房这两个过程同步进行，就能极大地缩短换房战线，是平稳安全度过过渡期的选择。然而，买卖双方很难步调一致，如果有客户想买您的房子，您总是用没有合适的房子为由签不了合同，而丧失一个优质客户，买房那边肯定又是以自己的房屋没有出售而不敢定喜欢的房源。

案例：A的房子在挂售期间，同时看了许多房子，期间有有许多房子合适，但是由于自己的房子没卖，也不敢定房。有人要买自己的房子，价格都谈好了，但是因为当时没合适的房子不敢签合同，好几个客户都买了别的房子。

二、换房时机

1、先买后卖的时机

当市场处于上行的阶段，建议采取先买后卖的方式。

如：2015年5月，深圳房价飞涨，有些小区甚至达到每平米涨2万元的程度，如果把房子卖了之后，再买可能买不到理想的房子。

还有一种情况适合先买：就是要买的房子，可能是同小区的房源，竞争比较大，等不到你卖房之后再来买它，这种情况下，可以先买后卖的方式。

案例：

A买B的房，A先和B签了合同定下房子，约定4个月后过户，A是商业贷款，算了下时间，后续手续紧凑一点是一个月左右，再加上A的房子卖了会有后续也是一个多月的时间，也就是A的房子只要在将近两个月的时间去出售，（只要价格接近市场价，99.99%的房子在两个月内都可以成功出售），A在经纪人的建议下成功出售，换到了自己心仪的房屋。

2、先卖后买的时机

当市场处于下行的阶段，可以采取先卖后买的方式。

市场比较低迷，可以先考虑把房子卖掉，然后再找个合适的机会，买到预算的房子。这样有利于规避周期风险，在这个过程中，周期比较灵活，在卖房的时候，更有利于主动地位，会卖到有更合适的价格。

案例：

A的房屋在某中介挂售，挂售期间也没有看房，卖完之后疯狂看房，由于前期经验不足，耽误了很长时间，最终选择了一个相对合适的房子，但不是特别中意。建议：卖了后尽快定房，不要犹豫，更不要忘了当初卖房初衷，减少差额。

三、换房风险

1、交易复杂，一个步骤出问题，整个交易无法进行下去。

涉及多个买房人和卖房人，连环单，顾名思义就是多个交易连在一起，只有各环节都能顺利进行，才能保障整个交易安全通畅完成。而实际操作过程中，各购房者的具体情况并不同。且由于客观因素，购房者对于自身交易关注多，而对连环单其他交易不了解，但是实际上交易的成功与否，被捆绑在一起。其中一单交易的小环节出现问题很有可能影响两单交易。

2、连环单交易资金牵涉两单交易，资金安全性，及时性关系交易成败。

二手房交易过程中，利用买房的部分房款还款解抵押是一种常见现象，但是如果一个连环单中遇到了这种情况的话，其复杂性和潜在风险都会比普通交易高。因为一个环节的违约，就会导致后续几单成交无法进行，造成连续违约，多个购房者的资金受到影响。

3、更常见的是由于业主对于提前还款解抵押的流程不熟悉，导致周期拉长的情况。

在连环单交易中各环节的办理时间越长会给整个交易带来很多不确定性。例如，如果业主?卖一买一?，卖房的房款迟迟不到位，导致无法支付购房房款，导致原本就很长的周期进一步拉长，而期间如果房屋价格上涨，则有可能出现一房二卖的情况。二套房贷解禁、公积金贷款额度升级等政策利好，让改善型换房需求迅速增长，但只有政策利好是不够的，?一卖一买?连环交易的换房客户，在换房期间仍然面临诸多问题。

四、注意事项

根据实操经验，无论做哪种选择，?时间?都是一个关键因素，对时间有底，尽可能大的争取?时间差?，可以做这些动作：

1.对价格和时间，心中有数。

既然打算换房，就要先了解自己房子的市场价和成交价，大概的成交周期。在北京，一套房子从?挂牌?到?签约?，一般在一个半月左右。只要房子不存在瑕疵，卖不出去无非两个原因：价格高；中介不给力。

有的中介为了多拿佣金，给你的房子定价很高，还做各种保证房子能卖出去，切勿被蒙蔽，一定要了解市场行情，结合手里资金给房子定一个合理的价钱，这样的房子才能成交。

2.碰到满意的房子，尽可能争取时间。

在挂牌开卖的同时，寻摸房子。如果看到非常满意的房子，必须要做的一件事，和业主聊周期。一定要把从签约到过户这个时间段的周期能拉多长就拉多长，至少6个月以上。

如果卖家能给的周期在6个月以上的，而自己房子的报价在市场价，那么就可以先买后卖。

3.更有效率换房：

a.购房前做好准备工作，如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序；

b.出售旧房时根据市场行情合理定价；

c.购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加；

d.尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也会为买、卖同步提供一定保障。

当然，如果一直也没有看到合适的房子，而有合适的买家对自己的房子感兴趣。可以先卖，但商量好，说明你换房的情况。是不是可以等?换好房子之后?，再搬家。

总结一下，换房总要有一个开始，先买或者先卖，多去看房，把自己房子挂出来多让客户看，你自己看好了别犹豫定下来，跟业主谈一定的时效，如果卖你房子的业主同意那就OK，然后卖自己的房子，心里预期不要太高，符合上一个同户型的成交价就好，或是遇到看上您家房子的客户要定房，那就快速收定金然后拿着定金去定您想要买的房子，总之遇到哪一步就决定有哪一步，心态要好，换房肯定成功。

该内容仅在北京适用

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