资产评估价格与实际价格有多大差异

首先是对两者影响的因素不同。影响评估价值的因素主要来自于评估过程中相关要素，评估的经济行为、评估目的、价值类型、评估方法、评估师的执业水平及执业环境等；而交易价格的影响因素主要来自于处置行为涉及的双方当事人的经济实力、知识水平（含信息获取能力）、讨价还价能力、市场条件与供求关系等。

其次是两者表现资产价值的方式不同。评估价值反映的是在模拟市场环境下资产的交易价格，是一个主观的评定估算值，有预测作用，它力求揭示资产的公允价值；交易价格是资产的实际成交价格，是一个现实存在的客观数据，反映的是交易双方在目前市场条件下的对交易资产价值的评判，其价格形式不一定具有公允性。

最后是两者对资产价值的量化结果一般情况下不相等。评估价值与交易价格都是具体资产价值的表现形式，都受资产的内在价值的制约，在完全理想的市场条件下，假定交易双方自愿和精明并排除评估技术上存在障碍的可能性，两者结果应趋于一致，均等同于资产的真实价值即公允价值。正是这个事实的存在，才使得资产评估有存在的必要，并可能作为资产交易活动中资产定价的重要依据。然而现实中，由于完全理想的市场条件不存在或存在的可能性较小，评估技术上往往存在障碍，交易双方不可能完全自愿或精明，使得评估价值与实际交易价格存在偏差。

政府评估价和市场价的区别

上海的三价就低算是比较低的了，最低可以达到5%左右，首付的比例是2~3成。

一、上海的三价就低的基本概念。

现在二手房过户之前都需要做网签，也就是在房管局系统的网上进行公示和签合同，合同网签价也就是在房管局系统里体现的成交价格，由卖家与买家商定而成。涉税评估价主要是由房产交易中心自动评估，也叫交易中心核验价，所缴纳的税费都是以该核验价格为准。银行评估价则是签订贷款合同之后，银行找其信任的评估公司评估所交易房产的资产价值。

二、三价就低的后续影响。

1、三价取低作为贷款标准，有利于管控二手房市场热，进一步挤压投资客的空间，同时有助于银行规避楼市波动，抵押物价值缩水的风险。

2、以往的市场上，有个别投资客有意购买市场价低但银行评估价高的房产，比如实际交易额为200万，但是银行评估价为230万，此举可以获得更多银行贷款、降低实际首付比例，这在一定程度上助推了楼市热度，同时使得银行抵押物价格虚高、抵押物安全系数降低。“三价就低”原则下，这一现象将很难存在。

三、以后的楼市措施会更加完善。

银行在审批二手房贷款的时候，通常是按照合同网签价和银行评估价两者取低，如今，这一情况有了变化。根据上海的新政，银行要额外加入房产交易中心核验价作为审批依据，并且按照“三价就低”的原则来放贷。

般来说，交易中心也会以第三方机构提供的数据做参考，但与银行的评估价会有差别。目前，我们正在对接房产交易中心的数据。对于购房者来说，“三价就低”带来的最大影响可能就在于首付成本的提高。

政府评估价和市场价主要区别如下。

1、定义不同，政府评估价是政府或者政府机构对房地产或者其他财产进行评估所确定的价格，是权威机构的评估结果，市场价是买卖双方在市场上自主交易所达成的价格，是由市场供求关系决定的。

2、制定方式不同，政府评估价通常是通过政府或者政府指定的评估机构对房产或者其他财产进行评估，按照一定的标准和规则进行评估确定，市场价是由市场自主交易决定的，受到市场供求，买方和卖方等多方面因素。

3、目的不同，政府评估价主要是为了税收，担保贷款，征地补偿，土地使用权出让等方面确定，是为政府管理和服务提供支持，市场价主要是为了进行自主交易和市场竞争确定的，是为买方和卖方提供参考和决策依据。

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