法拍房和商品房的区别是什么？

法拍房跟新房二手房比有什么区别？

1、政策区别

目前长沙法拍房不限购，只要有资金，想买几套都是可以的，而且外地人也同样可以购买，可以落户。法拍房不用等时间就能购买，所以可以提前购买享受房屋的升值，享受房价上涨的红利，享受学区等利好。

长沙新房二手房是限购的，本地未婚能买1套，已婚第一套满4年能买第二套，不能买第三套，外地人限购则更加严格，甚至需要缴纳2年社保才能购买。2年之后在买房，不仅享受不到房价上涨的红利，还会因为房价上涨要多支出很多费用。

2、价格区别

长沙法拍房的起拍价比市场价低，运气好确实能捡漏，但是现在遇上抢手小区抢手房源拍出高价也有可能。

长沙新房二手房都是接近市场价来购买的，捡漏很难，但也不会存在高出市场价很多的问题，因为能购买人的都有资格，选择很多。

3、房源区别

长沙法拍房都是现房，而且位置也好挑选，很多甚至都是装修好的房子，对于投资来说是比较合适的，买好了过户就能出租。

长沙新房现在很多都是期房，而且新房现在很多都是偏离市区的，甚至买了要等1-2年才能入住，还有推迟收房的风险，毛坯买了还要装修才能出租，不适合投资。

长沙二手房也都是现房，也可以选择位置，也有很多装修好的，投资也挺好的，买带装修的，买了出租出去了。

4、贷款区别

长沙法拍房目前只能使用商业贷款，而且没有房产证的或者没有楼栋证的还不能贷款。贷款比例和新房二手房差不多。

长沙新房现在都可以贷款，二手房很多也都可以直接贷款购买，而且新房二手房都可以使用公积金贷款。

5、费用区别

长沙法拍房的税费大多要买受方出，主要有个税3%（满五唯一可免），契税1%-4%（90平米以下首套1%，90平以上首套1.5%，二套以及二套以上4%），贷款担保费（是贷款金额2%，不是房价的2%），找辅拍机构还需要几个点的服务费。

长沙新房目前主要是契税（1%-4%，主要看房屋面积和套数决定），还有新房公共维修基金（2-3%），贷款也需要手续费，无中介服务费用。

长沙二手房税费主要是个人所得税，契税两项。契税首套90平方以下1个点，90平以上1.5个点，二套4个点。个人所得税2个点（满五唯一可免），个人所得税一般由卖方缴纳。贷款也需要手续费，找中介服务也要2-3个点的中介费。

总的来说，法拍房的税费在实际交易中可能要稍微高一点。

6、风险区别

长沙法拍房存在产权未知、税费不清、租赁权不明、清场交房，欠费等风险问题。有时候拍下一套法拍房，可能出现房屋多头债权、多次抵押、多方查封；恶意的长期租赁占用，收房极其困难；不同的房屋性质，可能需要缴纳一大笔出让金或税费等问题。普通人购买容易遇到坑，选择专业的辅拍机构服务更加能规避风险。

长沙新房大多都是期房，购房时一般是看不到实际房子的，而且有时候交房还要面临向开发商进行维权的风险。这就要求购房者在选择新房时具备一双“火眼金睛”，以便选择一个更加可靠的项目。有很多开发商中间某个环节出问题了。例如，项目延期交房，甚至烂尾，对于购房者来说是非常麻烦的。只要开发商没问题，基本购买不会存在太多的问题。

长沙二手房，也有一定的风险，比如一房两卖、甚至三卖也屡见不鲜，但是选择合适的中介机构也能排除很多风险。

这几点大概就是长沙法拍房与新房二手房的区别了，法拍房的优点主要还是不限购，对于没有购房资格的朋友还是建议大家尽早购买房产，别等到未来涨价了在买就要亏很多钱。对于有购房资格的朋友的来说，完全是可以根据自己的需求慢慢来选择的。

什么是法拍房，法拍房有什么优势和劣势吗？

法拍房意思是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无法清偿债务或者无法履行借款合约的时候，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。这个拍卖的房子就是法拍房。法院会委托网络平台进行公开、公平、公正的拍卖。

法拍房的产生原因：

1、商业贷款所产生的。购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的。

2、民间借贷所产生的。比如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款。

3、司法没收产生。比如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。

4、无主财产。就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。

法拍房的优势和劣势

优势分别有：

1.自由购

由于所在城市的户籍限制，至使很多人没有了购买住房的资格，但法拍房是一个很好的选择，因为不限购，所以成为很多人购买住房的新方式。

2.成熟配套

在生活配套上看，二手房、法拍房的社区配套更加成熟、齐全，入住后衣食住行都非常方便。成熟的教育、医疗和商业资源为二手房、法拍房无限赋能。但不得不承认，有些年代久远的二手房、法拍房的配套设施较为老旧，这类房源在火热的学区房板块更加常见。而新房的配套建设虽说在短期内没有二手房、法拍房齐全，但是其周边规划更加现代化、合理化，从长期看来，一旦配套设施发展成熟后，居住体验将是非常舒适的。

3.交通便利

大部分城市中，新房的位置相对远离市中心，配套交通还不够成熟。当然有少量新房是在市区老房拆迁的基础上重建，位置、交通得天独厚，但这类房源较少，价格也会贵许多。而二手房开发时间较久，位置更靠近市中心，交通也更加发达，法拍房则与二手房有同等的优势。劣势分别有：1.不能看房

有的法拍房被执行人在外地，法院也没有钥匙这样的话，拍卖前就没法仔细查看房子的户型，朝向等。

2.有瑕疵

瑕疵问题也有很多，例如：有遗产、增值税、公司产权的房子税，又或者是其他等。

3.不腾房

因为种种原因，原房主赖着不走，竞拍者无法入住，过户自己负责，法院只负责拍卖。

购买法拍房要做好哪些准备

1.准备好保证金

和普通商品房不一样，参与法拍房购买之前，需要进行竞拍，而竞拍之时必须缴纳一笔不菲的保证金。这笔钱是起拍价总价的5％到20％，一套起拍价500万的房源，按照5%的押金来计算的话，至少需要交纳25万。竞拍前一定要考虑好，千万不要在竞拍成功后，反悔不要这套房子，因为这笔不菲的费用是不会退还的，因此这个部分购房者也需要提前准备。

2.尽调房子详情

想要以优惠的价格购买法拍房并不是一件容易的事情，因为关于标的物的房产需要做好尽调。一定不能为了省事而忽略房屋的基本情况，花时间去了解房子的产权问题，居住或者租赁情况是十分有必要的。通过拍卖公告，法院官网查询披露的判决信息，个人和银行债务关系这种拍卖比较干净，个人和个人纠纷这种就很麻烦，就算你成功拍到了房子也会有很多后续问题等着你。

3.了解原房主是否搬出

大部分购买法拍房是为了居住的，但是有一部分法拍房是因为原房主无力还债而选择的无奈之举，由法院强制执行拍卖。这就可能产生购房者拍了房，原房主却不搬家的情况。因此小编建议你一定要提前了解被拍卖的房屋是否有人居住、是否拖欠水电物业费用、是否有他人户口等。这些都关系到购房者对房屋的正常使用，十分关键。

4.提前准备好所需材料

买法拍房的流程和普通商品房的流程是不同的，因此购房者应该提前咨询好工作人员，法拍房的过户注意事项和需要准备的材料。法院一般都会配合提供你相关的材料，这样你就可以快速办理完房屋过户手续了。

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