法拍房和商品房的区别是什么?
法拍房跟新房二手房比有什么区别?
1、政策区别
目前长沙法拍房不限购,只要有资金,想买几套都是可以的,而且外地人也同样可以购买,可以落户。法拍房不用等时间就能购买,所以可以提前购买享受房屋的升值,享受房价上涨的红利,享受学区等利好。
长沙新房二手房是限购的,本地未婚能买1套,已婚第一套满4年能买第二套,不能买第三套,外地人限购则更加严格,甚至需要缴纳2年社保才能购买。2年之后在买房,不仅享受不到房价上涨的红利,还会因为房价上涨要多支出很多费用。
2、价格区别
长沙法拍房的起拍价比市场价低,运气好确实能捡漏,但是现在遇上抢手小区抢手房源拍出高价也有可能。
长沙新房二手房都是接近市场价来购买的,捡漏很难,但也不会存在高出市场价很多的问题,因为能购买人的都有资格,选择很多。
3、房源区别
长沙法拍房都是现房,而且位置也好挑选,很多甚至都是装修好的房子,对于投资来说是比较合适的,买好了过户就能出租。
长沙新房现在很多都是期房,而且新房现在很多都是偏离市区的,甚至买了要等1-2年才能入住,还有推迟收房的风险,毛坯买了还要装修才能出租,不适合投资。
长沙二手房也都是现房,也可以选择位置,也有很多装修好的,投资也挺好的,买带装修的,买了出租出去了。
4、贷款区别
长沙法拍房目前只能使用商业贷款,而且没有房产证的或者没有楼栋证的还不能贷款。贷款比例和新房二手房差不多。
长沙新房现在都可以贷款,二手房很多也都可以直接贷款购买,而且新房二手房都可以使用公积金贷款。
5、费用区别
长沙法拍房的税费大多要买受方出,主要有个税3%(满五唯一可免),契税1%-4%(90平米以下首套1%,90平以上首套1.5%,二套以及二套以上4%),贷款担保费(是贷款金额2%,不是房价的2%),找辅拍机构还需要几个点的服务费。
长沙新房目前主要是契税(1%-4%,主要看房屋面积和套数决定),还有新房公共维修基金(2-3%),贷款也需要手续费,无中介服务费用。
长沙二手房税费主要是个人所得税,契税两项。契税首套90平方以下1个点,90平以上1.5个点,二套4个点。个人所得税2个点(满五唯一可免),个人所得税一般由卖方缴纳。贷款也需要手续费,找中介服务也要2-3个点的中介费。
总的来说,法拍房的税费在实际交易中可能要稍微高一点。
6、风险区别
长沙法拍房存在产权未知、税费不清、租赁权不明、清场交房,欠费等风险问题。有时候拍下一套法拍房,可能出现房屋多头债权、多次抵押、多方查封;恶意的长期租赁占用,收房极其困难;不同的房屋性质,可能需要缴纳一大笔出让金或税费等问题。普通人购买容易遇到坑,选择专业的辅拍机构服务更加能规避风险。
长沙新房大多都是期房,购房时一般是看不到实际房子的,而且有时候交房还要面临向开发商进行维权的风险。这就要求购房者在选择新房时具备一双“火眼金睛”,以便选择一个更加可靠的项目。有很多开发商中间某个环节出问题了。例如,项目延期交房,甚至烂尾,对于购房者来说是非常麻烦的。只要开发商没问题,基本购买不会存在太多的问题。
长沙二手房,也有一定的风险,比如一房两卖、甚至三卖也屡见不鲜,但是选择合适的中介机构也能排除很多风险。
这几点大概就是长沙法拍房与新房二手房的区别了,法拍房的优点主要还是不限购,对于没有购房资格的朋友还是建议大家尽早购买房产,别等到未来涨价了在买就要亏很多钱。对于有购房资格的朋友的来说,完全是可以根据自己的需求慢慢来选择的。
什么是法拍房,法拍房有什么优势和劣势吗?
法拍房意思是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无法清偿债务或者无法履行借款合约的时候,而被债权人经司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得案款偿还债权。这个拍卖的房子就是法拍房。法院会委托网络平台进行公开、公平、公正的拍卖。
法拍房的产生原因:
1、商业贷款所产生的。购房人向银行贷款购房的,在不能如期如数偿还贷款时,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的。
2、民间借贷所产生的。比如:张三借李四的钱,约定以自有房产抵押给李四,到期不能还款,根据《担保法》的规定,李四不能直接取得抵押房产,也只能向法院申请张三还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款。
3、司法没收产生。比如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱款收归国库。
4、无主财产。就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖,但现实生活中几乎很少发生。
法拍房的优势和劣势
优势分别有:
1.自由购
由于所在城市的户籍限制,至使很多人没有了购买住房的资格,但法拍房是一个很好的选择,因为不限购,所以成为很多人购买住房的新方式。
2.成熟配套
在生活配套上看,二手房、法拍房的社区配套更加成熟、齐全,入住后衣食住行都非常方便。成熟的教育、医疗和商业资源为二手房、法拍房无限赋能。但不得不承认,有些年代久远的二手房、法拍房的配套设施较为老旧,这类房源在火热的学区房板块更加常见。而新房的配套建设虽说在短期内没有二手房、法拍房齐全,但是其周边规划更加现代化、合理化,从长期看来,一旦配套设施发展成熟后,居住体验将是非常舒适的。
3.交通便利
大部分城市中,新房的位置相对远离市中心,配套交通还不够成熟。当然有少量新房是在市区老房拆迁的基础上重建,位置、交通得天独厚,但这类房源较少,价格也会贵许多。而二手房开发时间较久,位置更靠近市中心,交通也更加发达,法拍房则与二手房有同等的优势。劣势分别有:1.不能看房
有的法拍房被执行人在外地,法院也没有钥匙这样的话,拍卖前就没法仔细查看房子的户型,朝向等。
2.有瑕疵
瑕疵问题也有很多,例如:有遗产、增值税、公司产权的房子税,又或者是其他等。
3.不腾房
因为种种原因,原房主赖着不走,竞拍者无法入住,过户自己负责,法院只负责拍卖。
购买法拍房要做好哪些准备
1.准备好保证金
和普通商品房不一样,参与法拍房购买之前,需要进行竞拍,而竞拍之时必须缴纳一笔不菲的保证金。这笔钱是起拍价总价的5%到20%,一套起拍价500万的房源,按照5%的押金来计算的话,至少需要交纳25万。竞拍前一定要考虑好,千万不要在竞拍成功后,反悔不要这套房子,因为这笔不菲的费用是不会退还的,因此这个部分购房者也需要提前准备。
2.尽调房子详情
想要以优惠的价格购买法拍房并不是一件容易的事情,因为关于标的物的房产需要做好尽调。一定不能为了省事而忽略房屋的基本情况,花时间去了解房子的产权问题,居住或者租赁情况是十分有必要的。通过拍卖公告,法院官网查询披露的判决信息,个人和银行债务关系这种拍卖比较干净,个人和个人纠纷这种就很麻烦,就算你成功拍到了房子也会有很多后续问题等着你。
3.了解原房主是否搬出
大部分购买法拍房是为了居住的,但是有一部分法拍房是因为原房主无力还债而选择的无奈之举,由法院强制执行拍卖。这就可能产生购房者拍了房,原房主却不搬家的情况。因此小编建议你一定要提前了解被拍卖的房屋是否有人居住、是否拖欠水电物业费用、是否有他人户口等。这些都关系到购房者对房屋的正常使用,十分关键。
4.提前准备好所需材料
买法拍房的流程和普通商品房的流程是不同的,因此购房者应该提前咨询好工作人员,法拍房的过户注意事项和需要准备的材料。法院一般都会配合提供你相关的材料,这样你就可以快速办理完房屋过户手续了。
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