投资住宅和公寓有哪些区别？

1.贷款区别　

住宅：限贷，能使用公积金；　

公寓：不限贷，但不能使用公积金。

住宅方面，目前重庆政策规定购买第一套住宅首付是3成，首房首贷可以使用公积金。不过假如是二套房，则要求首付4成，利率为基准利率的1.2倍。名下有两套房贷未还清不能贷款。　

而公寓方面，无论买了几套，贷款了几次，只要正常还款，就不影响以后继续贷款买公寓。不过，公寓贷款是不能使用公积金的，且首付是50%，利率为基准利率的1.2倍。

2、使用年限

住宅：50年；公寓：40年。　

根据相关规定，由于住宅和公寓的性质不同，所以在使用年限方面也有所不同；商用公寓的土地使用年限为40年，而住宅的土地使用年限则为50年。另外，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限可能会更少一些。

3、落户与入学　

住宅：符合条件可落户，可就近入学；公寓：部分可落户，不可就近入学。

住宅因为基本都是在住宅用地上建起，所以只要符合当地的条件，入户不是问题。同时，还能享受就近入学的政策； 不过，公寓则有所不同。公寓如果是在商业用地上建起的，那它属于商业性质，不能落户。但如果是在住宅用地上建起的，并满足一定条件，比如60平以上，根据不同地区的不同要求，有些地方也是可以落户的。另外，公寓也不带学位，就算有名校相傍，业主的子女也无法享受名校学位。

4、购房成本?

住宅：2-3居室为多，总花费高；公寓：普遍面积小，总花费低。　

就单价方面，住宅和公寓的单价都受到地段、市场走势等影响，同一个区域的住宅和公寓，单价也基本差不多；　不过，公寓一般以小户型居多，购房总花费较少，能吸引更多人投资。而住宅一般以2-3居室为多更适合自己居住。　

5、隐性成本　

住宅：物业费、水电费等一般较低；公寓：物业费、水电费等多为商业性质，较高；　

很多人在投资公寓时会忽略其包含的一些隐形成本。就以物业费、水电费等为例所以比普通住宅的高出不少所以较低。粗略计算的话，民用水电费比商用水电费大概少一倍。

7、配套设施

住宅：多为毛坯房；公寓：*修，配套设施完备。　

由于住宅可以允许生活配套设施有一定程度的滞后，交房多为毛坯房；而公寓交房多为*修，讲究居住环境的舒适性、另外，公寓多数处于繁华地段，生活和出行都很方便。

目前的市场环境来看，若用于投资的话公寓是更具投资价值的。

温哥华的房价高在国际上的确是出了名的。这也变相的说明温哥华房地产对于消费者和投资者的强大吸引力。

位置是影响房价最主要的因素。在温哥华不同地段的相同房龄的公寓，其价格也会相差很大。一套带有海景的高层水泥公寓，在温哥华市中心CBD地段，其价格可以达到2000加元每平方尺以上。换算成国内的标准就是大约11万人民币每平米以上。这在国内一线大城市也是非常高的价格了。但是，在温哥华均价低于1000加元每平方尺（即约6万人民币每平米）的公寓也有不少。

租售比的差别也比较大。以我今年帮助客人投资的一套温哥华市中心的高端公寓单位为例，这套公寓可以算得上温哥华的地标建筑，面积670多尺，约合60多平米，户型是一个卧房单位。公寓购入后，很快就签署了长期租约。租客是海外留学生，出租管理公司对租客的背景也做了详细的调查了解。这套单位的出租价格是3100加元每月。不包括任何家具。电费租客承担。按照这套单位的购买价格计算，这套公寓的租金回报率在4%以上，高于银行利息，可以算得上非常稳健的投资。如果把房屋增值也考虑进来，那么这笔投资的回报就非常可观了。事实上，很多投资客人在投资公寓时，只要未来租金收入可以抵消每个月贷款的月供，以及各项其他费用（地税，水电气费，物业管理费等），保证收支平衡，那么他们就可以决定买入。因为实际证明，房价的涨幅往往最终都超过了投资者的预期。

如果您考虑投资温哥华的公寓出租，那么我建议您至少准备200万人民币以上的预算，如果资金充足，也可以提高预算，投资更加优质的公寓。之所以提出这个预案是因为，在温哥华1卧房公寓，房龄在10年新以内的，80万加币以下的房源已经非常少了。海外人士目前购买温哥华的房产，至少需要准备50%以上的首付才能够贷款。因此200万人民币相当于一个投资起始线。

最后，在投资公寓的时候还需要注意查看详细的物业文件。有些公寓楼是不允许出租，只允许自住的。有些公寓有出租的限制，最多只可以出租一定数量的单位。如果大楼的出租单位已满额，那么需要加入等候名单。对于以投资出租为目的的买家来说，一定要避开这一类的公寓。详细查看物业文件，还可以了解投资对象的管理是否健康，物业是否未来会产生大笔的维修费用，储备金是否充足，等等等等。这样可以避免在将来出现大笔不必要的费用。

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