预备案和预售登记分别是什么意思？有什么区别

在我国，房产交易适用登记制度，如果购房者签订了预售合同后，开发商就将房子卖给第三人并办理了产权登记，购房者的买房目的就落空了，商品房登记备案的方式解决了这一问题，登记备案可不是值得一件事情，那么预备案和预售登记分别是什么意思呢，两者之间有什么区别呢？

预备案和预售登记分别是什么意思

1、预备案是指商品房预售合同备案，是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条＂商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

3、预售登记也称预告登记制度根据物权法定原则，作为我国《物权法》规定的不动产物权登记制度中的重要制度之一，其性质与法律效力均有明确规定；而我国对商品房预售登记备案制度并没有明文规定。

预备案和预售登记有什么区别

1、预售登记制度是对权利人享有的物权请求权的登记，使其具有物权效力，具有合理性；而商品房预售登记备案制度是对商品房预售合同的登记，使其具有物权效力存在理论上的障碍。

2、预告登记制度是权利人根据私法行使私权的行为，是“意思自治”原则的体现，更好地体现了房地产市场的经济性，提高了效率；而商品房预售登记备案制度是预售人依据公法进行的，具有强制性。

3、预告登记制度适用的范围更为广泛，依据《物权法》第二十条第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记；而商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。

4、商品房预备案指的是签订预购合同的备案与预登记不同的是签署双方不同，合同备案能够有效地防止商品预售过程的风险，是在开发商一房二卖的情况下，能够有效证明合同的效力，对抗其他买受人，备案登记是进行税费缴纳，办理房产证等前提条件，有些地方银行按揭也必须是备案后方可进行

1、定义不同：

房屋预售登记备案指开发企业在房屋预售合同签订后向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理的登记备案手续。

预告登记是买卖双方为保障将来物权的实现，按照约定向登记机构申请预告登记。

2、法律性质不同：

备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。

预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。

3、目的不同:

商品房预售登记备案在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。

预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权。

4、登记方法不同:

预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。

预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请，原则上必须由双方共同申请，除非法律另有规定。

5、适用范围不同:

备案制度只适用于商品房预售。

预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。

6、登记部门不同:

商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门;可以是房地产管理部门;也可以委托给房屋登记机构，具有较大的灵活性。

预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。

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