资产评估辅导：不同资产类型的评估

第四章， 机器设备评估

机器设备评估是资产评估的重要组成部分。重点是成本法的应用。

成本法是通过估算被评估机器设备的重置成本和各种贬值， 用重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法，它是机器设备评估中最常使用的方法之一。

成本法的计算公式为：

式中：P——评估值；

RC——重置成本；

Dp——实体性贬值；

Df——功能性贬值；

De——经济性贬值。

第五章， 房地产评估

房地产评估是资产评估的重要组成部分。内容较多，房地产评估方法除了收益法、市场法、成本法三种基本方法外，还包括剩余法、基准地价法、路线价法和评估在建工程的形象进度法。

评估原则包括最有效使用原则和合法原则。

1， 收益法

收益法评估依据是客观纯收益。在房地产评估中，求取资本化率的主要方法有：纯收益与售价比率法、安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法等。

2， 市场法

运用市场法评估房地产价格的基本计算公式：

P=pˊ×A×B×C×D

式中：P——被估房地产评估价值；

Pˊ——可比交易实例价值；

A——交易情况修正系数；

B——交易日期修正系数；

C——区域因素修正系数；

D——个别因素修正系数。

3， 成本法

成本法评估地价的基本公式

土地价值＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润±地增值收益

运用成本法评估旧建筑物的现时价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。旧建筑物价值的现值的计算公式为：

建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限

4， 剩余法

剩余法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。

基本公式：P=A-(B+C+D+E)

实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：

土地价值＝房屋的预期售价—开发建设成本—利息—利润—税费

5， 基准地价修正系数法

基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数；丧等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价格的方法。

6， 路线价法

路线价法的计算公式：

宗地总价＝路线价×深度百分率×临街宽度

如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列公式计算：

宗地地价＝路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率

或，

宗地地价＝路线价×深度百分率×临街宽度＋/－其他条件修正额

深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。

深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。

7， 在建工程形象进度法

在建工程价值＝建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×（1－折扣率）

工程形象进度百分比＝（实际完成建筑工程量＋实际完成安装工程量）/ 总工程量×100％

第六章， 资源资产评估

资源资产评估主要包括对森林资源和矿产资产的评估。

1， 森林资源资产评估

森林资产价格，主要由下列因素构成：营林生产成本、资金的时间价值、利润、税金、林木生产中的损失、地租、地区差价和树种差价等。

评估林木资产的市场法：该方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，评估待估林木资产价值的方法。计算公式为：

式中：P一一林木资产评估值；

Q——被估林木资产的蓄积量；

K——林分质量调整系数；

Kb——物价指数调整系数；

G——参照物单位蓄积量的交易价格。

评估林木资产的剩余法：剩余法又称市场价倒算法，是用被评估林木采伐后所得的木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本(含有关税费)及合理利润后，将剩余部分作为林木资产的评估价值、其计算公式为：

式中：P——林木资产评估值；

W——销售总收入；

C——木材经营成本(包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费)；

F——木材经营合理利润；

S——林木资源的再生价值。

评估林木资产的收益法：收益法又称收益净现值法．是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折现为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的方法，计算公式为：

式中：P一林木资产评估值；

At--第t年的年收入；

Ct--第t年的营林生产成本；

N——经营期；

r——资本化率。

评估林木资产的成本法：成本法是按现时工价及生产水平，重新营造一块与被评估林木资产相类似的林分所需的成本费用，作为被评估林木资产评估价值的方法。其计算公式为：

式中：P——林木资产评估值；

K——林分质量调整系数；

Ct——过去第t年以现时工价及生产水平为标准计算的生产成本；

算的生产成本：

r——资本化率；

n——林分年龄。

2， 矿产资源资产评估

矿产资源资产评估，根据不同的评估对象和评估目的，具有多种评估方法。采矿权评估主要采用贴现现金流量法和可比销售法。探矿权可在不同精度勘查阶段转让，因此，评估时应针对不同精度勘探阶段合理选择评估方法。高精度勘查阶段的探矿权评估方法主要包括约当投资——贴现现金流量法、重置成本法和地勘加和法，低精度勘查阶段的探矿权评估方法主要包括地质要素评序法、联合风险勘查协议法和粗估法。

鹏仔微信 15129739599 鹏仔QQ344225443 鹏仔前端 pjxi.com 共享博客 sharedbk.com