别墅区业主私家花园如何界定？

一、别墅的花园属于业主所有，房产商无权支配

所谓别墅的花园权利，实际上涉及别墅小区的土地使用权的享有。依据房地产物权之法律属性，即房屋（包括别墅）与所附土地之权利具有统一性，简言之，房屋属于谁，相应所附的土地权利亦应属于谁。购房者购买别墅，所购得的不仅仅是别墅（房屋所有权），还必然包括所附的土地和花园（土地使用权）。别墅交付后，开发商原先所享有的土地使用权已连同别墅一并转让给业主们所有。因此，开发商开发的别墅，一经售出转让，其小区的土地使用权，包括别墅花园，将为小区业主们所有，开发商不再享有小区土地（含公共花园，公用道路等）的任何权利。

故，别墅的花园属于业主，开发商无权支配。

二、业主对花园的权利享有包括共有和独有二种形式

这里就涉及到小区业主对小区土地使用权具体享有方式的问题。别墅的土地使用权不同于多层及高层房屋，多层、高层房屋小区的土地使用权也是由业主所有，但由于多层、高层房屋立体空间之特殊性，它不便于也不可能划分哪块土地使用权是属哪一户业主的，因此，多层、高层房屋的小区之土地使用权只能为小区业主们所共有。而别墅、特别是独幢别墅与之不同，建筑物所占用的土地之权利可以为各幢别墅之业主单独所有，别墅毗邻的花园也可以作为私家花园由业主单独享有。因此，别墅小区之土地使用权享有方式，既可以和多、高层房屋小区一样，采用共有方式；也完全可以划分为各个业主单独享有。

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