关于经管房的政策的47号文件？

关于经管房的政策的47号文件

建设部(87)575号文件 (2007-04-01 10:31:35)

标签：法律法规

城乡建设环境保护部《关于进一步处理好城镇私房遗留问题的通知》

[发布单位]：城乡建设环境保护部

[文 号]：(87)城房字第575号

[发布日期]：1987年10月28日

[生效日期]：1987年10月28日

各省、自治区建设厅（建委），各直辖市、计划单列市城市房管局：

党的十一届三中全会以来，城镇落实私房政策工作，根据中央的政策规定，在各级党委和政府的领导下，各地区、各部门做了大量的工作，取得了很大的成绩，但存在一些问题。为进一步处理好城镇私房遗留问题，根据中办发〔1987〕7号文件精神，通知如下：

一、继续抓好“文革产”的清退收尾工作。“文革”中没收、挤占的私房，在确认原产权人的所有权以后，如产权人不在房屋所在地居住或另有房屋，经协商同意可对原房作价收购。对发还产权的房屋，由房主和住户续租订约，并参照当地现行私房租金标准，议定房租，超过原租金部分，按中办发〔1986〕6号文件规定，由住户所在单位补贴。协商有争议的，由当地房管机关调解或仲裁解决。对需退使用权的房屋，首先是解决原自住房被挤占、产权人无房居住的问题。其余自住房经和房主协商同意，可转办租赁关系或作价收购。

对无法发还的少量“文革产”要逐户结案，逐户建档，写明存在问题，力争做到：将来房主随时交验证件（或办清手续），即随时处理。其中属于产权人下落不明、又无合法代理人或所有权不清楚的私房，可按《城市私有房屋管理条例》第24条的规定，由房屋所在地房管机关代管，房屋所有人已死亡，又无合法继承人的私房，可按《民事诉讼法》（试行）第114条的规定，由当地房管机关提出申请，送人民法院依法认定后收归公有。

二、巩固私房改造成果，妥善处理遗留问题。私房改造是城市社会主义改造的一个重要组成部分，是正确的，必要的。因此处理私房改造遗留问题，必须从维护巩固私改成果出发，贯彻实事求是的原则，实行改对的不动，错改的撤销。

各城镇在处理私改遗留问题时，应依据1964年国务院批转国家房管局《关于私有出租房屋社会主义改造的报告》及说明并参照我部印发的（85）城住字87号《关于城市私有房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》办理。凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的原政策规定（含“两个”无起点改造），已纳入社会主义改造的私有出租房，根据中发（66）507号文件的规定精神，其所有权属国家所有，由房管部门统一经营管理，对不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而确系错改了的，应撤销改造。原来文件没有规定的，不要开新口子，已开的要自行纠正。

对原出租房撤销改造后，经协商同意可采取不退产权而用收购的办法解决，对退使用权问题，主要解决：原自住房被错改，现无房居住；私改时房主住本地、没有留房、现无房居住或房主当时不在本地居住、没有留房、房屋收归国有前已迁回、现无房居住的一些人的住房问题。其余自住房，可转办租赁关系或作价收购。其他问题，由各地根据实际情况，自行决定。

三、区别情况，分别处理代管房产。

1．中办发〔1987〕7号文件规定：“处理国民党军政人员出走弃留的代管房问题，主要是解决回来定居的一些人的住房问题，少数知名爱国人士回国定居可尽量安排原房居住，但不作为代管房发还。”各地在执行过程中，对安排给其居住的原自住房屋，可以由住用人自管自修，也可由房管部门按规定收租并负责维修。

2．由于无人管理、无合法代理人或契证不全，产权不能确立等原因，有关部门过去依照法令公告定期代管，逾期无人认领收归公有的房产，原则上已属国家所有。但如产权人当时在国外或在港、澳地区已取得华侨、港、澳同胞身份证，确未看到公告，要求发还的，可按“7号文件”的有关规定办理。其余的不再变动。

3．对解放初期代管、接管的其他私人房产（不含华侨代管房），不属于落实政策范围，现在不予处理。

对原拨给单位使用的代管房产，应由房管部门统一经营管理。如需继续使用，要建立租赁关系，按规定交纳房租。

对代管房产，管理单位要做好维修保养工作，不要轻易拆除和改建。如国家建设特殊需要必须拆除的，应对房屋现状作出鉴定和估价，拆除单位应按有关规定给管理单位以补偿。

四、因国家特殊需要不便发还原房或发还原房确有困难或因建设需要原房已征拆、改建而无法发还的，经当地人民政府批准，按“谁用谁补、谁拆谁补”的原则作价收购或按有关规定给予补偿。产权人无房居住的，由收购、征拆、改建或使用单位给予适当安排住房；安排的住房，可采用出售、出租的办法解决。

产权人在领回自住房时（包括退使用权的部分），原住的公房要同时交回。

因危房而淘汰了的私房，只补偿残值。因台风、洪水、地震等不可抗拒的原因而倒塌了的私房不补偿。

五、发还的房屋，除“文革产”需结算租金（结算办法由各地自定）外，其余均不结算租金。对增添的建筑物及设施，由双方协商，按实际情况，合理处理。

六、对具体案件的处理，也要做好衔接工作。

（1）在“7号文件”下达前，已按国家和省、自治区、直辖市人民政府有关落实私房政策的规定处理了的私房，不再变动。

（2）“7号文件”下达前，经产权人申请，主要证件齐全，并经房管部门审查属实，领导批已将处理意见告知产权人，产权人已同意处理的，在产权人交验全部证件、办清应办手续后，可按原规定政策办；但要限期在年底办完，逾期按新规定办。

（3）本人虽已申请，也交验了一些证件并已进行查证，但未将处理意见告诉本人或“7号文件”下达后才提出的，一律按7号文和本通知办理。

七、落实私房政策，处理私房遗留问题，牵涉面广，政策性强，情况复杂。各级建委和房管部门，一定要经常向当地党委和政府请示汇报，争取地方党政领导的重视和支持。同时要加强领导，加强政治思想工作，要教育职工，克服畏难、松劲情绪，克服“收兵”思想；要教育群众，体谅国家困难，顾全大局。要多做少说，不宣传，要根据中央文件，结合本地实际，制定规划和办法，善始善终地完成这项任务。

什么是经租房

我国土地征用制度改革的方向判断与政策分析

土地征用制度的改革已经成为我国和谐社会与新农村建设的基本要求之一，改革的基本途径包括集体建设用地直接入市、政府完全征购以及政府征购与直接入市的双轨制。本文在对这三种改革路径的优点与风险进行分析的基础上，提出集体建设用地直接入市应当成为我国未来土地征用制度改革的途径选择，并就集体建设用地直接入市制度与现行土地征用制度进行了利益相关者对比分析，指出相关制度建设、政府职能以及管理方式的变革是我国未来土地征用制度改革的先行条件和成功基础。

一、我国现行土地征用制度改革的必要性

随着我国工业化、城镇化的快速发展，非农建设用地的需求越来越大，在现行制度体制条件下，政府只有通过加大征地规模来保障用地需求。但是，由于现行土地征地制度本身的设计缺陷，加之地方政府部门在征地过程中的粗放式操作，一方面造成越来越多的失地农民，另一方面由于土地收益分配严重失衡，失地失业农民又失去生产、生活保障，由此引发了大量群体性冲突事件。要解决征用农民土地引发的矛盾，最终必须逐步推行征地制度改革。当前，为统筹城乡协调发展，党中央作出建设社会主义新农村的重大战略决策，将失地农民问题纳入解决“三农”问题的统一框架下。2006年中央一号文件明确指出，必须“加快征地制度改革步伐，按照缩小征地范围、完善补偿办法、拓展安置途径、规范征地程序的要求，进一步探索改革经验。完善对被征地农民的合理补偿机制，加强对被征地农民的就业培训，拓宽就业安置渠道，健全对被征地农民的社会保障。”

二、对土地征用制度改革方向的基本判断

从二十世纪九十年代开始，我国许多学者就从不同角度对土地征用制度中存在的问题进行研究和探讨，力图建立新的土地征用制度，以解决征地过程中出现的各种问题。从文献来看，目前提到的主要改革建议参见表1所示。基本上，这些建议都是围绕现行土地征地制度实施过程中引发的各种不良后果而提出的针对性措施，既包括了基于具体操作环节的不良制度设计提出的改进思路，如严格限定公共利益用地征用、提高征用补偿标准、严格土地征用程序等，也包括了对土地征用的基础制度进行改革的措施，如土地产权改革等。对这些改革建议进行综合，可以归纳出以下三种未来土地征用制度改革方向：

1.集体建设用地直接入市。即由土地使用者直接向农民集体购买土地，政府用地也向农民集体购买。这种方式在理论上的优点是，可以实现市场公平，有利于保护农民利益。在现实操作中的风险在于：1）政府对城市土地一级市场和土地供应总量的管理有可能失控；2）集体组织和农民代表出于自身的利益，在土地交易谈判中可能要价过高，导致土地交易价格上涨，过高土地成本会严重阻碍经济和有关产业的发展；3）政府失去原属于地方财政的土地出让金，政府难以获取土地的增值收益；4）由于集体建设用地直接入市引发的不平衡问题，如旧有征地制度与集体建设用地直接入市带来的地价不平衡，不同地区之间由于经济发展程度不同带来的地价不平衡，以及同一地区内同一地块由于土地用途不同带来的地价不平衡等，这些不平衡问题都可能会带来新的社会矛盾。

2.建立政府完全征购制度。即由政府按照市场公平原则向农民集体征购土地，再根据供地计划向直接的土地使用者供地。理论上这样既有利于保护农民利益，实现市场公平，又有利于城市土地市场稳定和农村土地资源的保护，有利于土地供应总量的控制，其体制变迁的障碍也比较小。但是该方案与现行土地征用制度的区别仅在于土地补偿标准的变化，不仅难以确定所谓“公平的土地市场价格”，更难以从根本上消除现行土地征用制度引发的诸多不良后果，包括土地财政引起的政府随意、大量卖地，官商勾结引起的土地腐败，失地农民补偿的非法截取，政府征地缺乏有效的监督制约，以及失地农民安置措施不完善等。

土地产权一些学者认为，土地产权的不明确是农地征用过程中农民权益得不到保障的主要原因，其―是主张在保持现有的农村集体土地所有制不变前提下进―步完善家庭承包制，如：将土地承包权物权化、长期化和市场化；或将土地农民集体所有制明确界定为农民按份共有制；或实行集体所有制下的租地农场制或永佃制；还有部分学者主张实行土地股份合作制。其二是主张国家所有、农民永佃，如有的学者提出的“国有 999年”使用期改革方案。其三是主张实行农地私有。

经租房是指中国城市中的一些私有房产，这些房产在1958年前后由政府统一经营出租，收取房租，于是就称这类房产为经租房。政府房管部门负责经租房的经营，如管理、收租、修缮等，并把租金的百分之二十到四十发给经租房的业主。 《 民法典 》第七百零三条 租赁合同 是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

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