房屋租赁合同与房屋租赁协议有什么区别

法律主观：

针对租赁合同和租赁协议有什么区别的问题，我做以下简要分析，

在法律上，效力是一样的，没有什么区别，受法律保护。房屋租赁协议与房屋租赁合同是同一性质，是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁协议内容包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利和义务、租约等。

租房合同与一般租赁合同不同之处，主要在于合同标的物是属于不动产的房屋，由此也带来某些法律规则上的特殊性，如房屋的承租人有优先购买权，同住人享有同住权以及在承租人死亡后可以承受合同，房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等。办理备案是对权益的保护。房屋出租后办理房屋租赁登记备案，不仅是法律、法规的强性制要求，也不是简单的登记，更重要的是对租赁双方合法权益的保护，是保护房屋租赁当事人的法律武器。办理租赁登记备案时，租赁登记机关有多项审查内容，其中之一便是对租赁双方的身份进行审查。办理租赁登记备案时：一是工作人员首先会对租赁当事人的身份证使用身份证识别系统进行真伪辨认，并将其身份证信息录入电脑系统备查;二是要对出租房屋的合法性进行审查，即审查出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋，比如房屋是否属于违法建筑，是否违反规定改变了房屋的使用性质，以及是否存在查封和司法限制等情形;三是对房屋出租人的出租资格进行审查。例如出租人是否与《房产证》及产权证登记系统或其他合法权属证明记载的主体一致，房屋是否存在抵押、共有，以及转租房屋的原出租人是否书面同意等。上述问题不审查，极易产生无效合同。房屋租赁合同的特征：1、房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。这一点将其与买卖合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益，而不得处分。在承租人破产时，租赁房屋不得列人破产财产，出租人有取回权。2、房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。3、房屋租赁合同具有临时性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。因此，《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

不动产租赁和经营租赁的区别是

1、租金标准不同

住宅的租赁必须执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策的租金标准.各地都规定了住房租金的统一标准或最高限价,租赁双方必须执行.经营性房屋的租赁可以由双方协商议定租赁价格。

2、修缮责任不同

住宅用房的自然损坏,由出租人承担维修责任.由于承租人对生产、经营性用房的装饰维修常常有特殊要求,故其维修责任应在房屋租赁合同中约定,比如规定由承租人进行维修,或者规定由承租人对房屋的某种维修项目或房屋的特定部位进行维修。

3、违约责任不同

公有住房的承租人无正当理由闲置住房达6个月以上的,出租人有权终止合同,收回房屋.公有经营性房屋的租赁无此规定,只要承租人按时交纳租金,是否闲置不用,属于承租人的权利。

扩展资料：

一、提供不动产经营租赁怎样缴纳增值税

与转让不动产业务相同,在《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年16号)中,纳税地点、征收机关等遵循一些共同的规律和原则。

1、纳税地点

前面已经说到,纳税人(除自然人以外)应在不动产所在地预缴,机构所在地申报纳税.自然人出租不动产,只需在不动产所在地缴纳税款即可。

2、征收机关根据前面的说明,其他个人出租不动产业务,委托地方税务局代为征收增值税,请注意,仅仅是自然人出租不动产,由地方税务局代为征收,单位和个体工商户出租不动产,仍由国家税务局征收。

3、对改革前取得的不动产给予过渡政策

与转让不动产业务相同,纳税人提供不动产经营租赁服务,对老项目均给予过渡政策.老项目是指纳税人在改革前,即4月30日前取得的不动产,在改革后即5月1日以后出租的业务。

4、过渡政策中增值税征收率为原营业税税率

纳税人提供不动产经营租赁服务,在原营业税政策下,适用5%营业税税率.纳税人出租老项目、老房产,都可以按照过渡政策,采取简易计税方法依征收率计税。

5、适用范围

《办法》第二条规定,纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产),适用本办法。取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。

第二条明确了该《办法》的适用范围.一是,本办法明确的是经营租赁方式出租不动产征收管理规定,不包括融资租赁方式出租不动产业务.融资租赁与经营租赁两者性质完全不同,融资租赁的目的是取得租赁标的物的所有权,而经营租赁的目的仅仅是获得租赁标的物一段时间内的使用权;

融资租赁一般以融资额来计算租金,经营性租赁以租赁标的物占用的时间长短来计算租金;融资租入的不动产，在租入方进行会计核算，经营租赁方式租入的不动产,不在租入方核算，而在出租方核算等等.因融资租赁与经营租赁两者性质完全不同,税收处理上也存在差异。本办法仅规范了经营性租赁业务。

二是,取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产.三是,纳税人提供道路通行服务不适用本办法.《试点实施办法》规定,道路通行服务按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

但如果纳税人提供道路通行服务,也要实行不动产所在地预缴税款,机构所在地申报缴纳的方法,将给纳税人带来极大的办税难度。

因为公路很长,可能跨好几个县(市、区)甚至跨省,纳税人每个县(市、区)都去预缴税款,是不可能实现的..因此,本办法将纳税人提供的道路通行服务排除在外.这样就是说,纳税人提供道路通行服务,在机构所在地直接申报纳税即可，不需要预缴税款。

6、一般纳税人出租不动产

(一)选择适用简易计税方法

《办法》第三条第一款规定,一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额.不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,

纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税.不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税.

本款明确了一般纳税人出租不动产适用简易计税方法的相关政策规定。一是，纳税人出租不动产,简易计税方法的征收率为5%。出租不动产原属于营业税下的"服务业-租赁",营业税税率为5%。

营业税属于价内税,增值税属于价外税,在价、税合计相同的前提下,增值税5%的征收率，只相当于营业税税率4.76%,改革直接减轻纳税人税收负担。

二是,前面已经说过,出租不动产应在不动产所在地纳税.当增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地不在同一县(市、区)的,则应在不动产所在地预缴税款,回机构所在地申报纳税。

增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人在机构所在地缴纳的税款,满足不动产所在地纳税原则.为减轻纳税人的办税负担,文件规定,在此情况下纳税人不需要预缴,直接在机构所在地申报缴纳出租不动产的收入。

计算纳税即可.三是,仅就"其他个人(即自然人)"出租不动产业务委托地税代征,因而除其他个人以外的纳税人出租不动产应预缴的税款,仍在国税局缴纳.因此,一般纳税人出租不动产,在不动产所在地国税机关预缴税款,回机构所在地后向主管国税机关申报纳税.

(二)适用一般计税方法

《办法》第三条第二款规定,一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税.不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的,按照上述规定执行.

本款明确了一般纳税人出租不动产适用一般计税方法的相关政策规定.一是,此处将预征率定为3%,比小规模纳税人的征收率5%小.主要考虑是,税负测算显示,增值税纳税人适用一般计算方法出租不动产,税负较原来营业税是降低的。

出租不动产原属于营业税下的"服务业-租赁",营业税税率为5%.为避免在不动产所在地产生多预缴的税款,因而对于纳税人适用一般计算方法出租不动产的,在不动产所在地的预征率定为3%,低于5%原营业税税率.二是,纳税地点问题,前面已经讲过,出租不动产应在不动产所在地纳税。

当增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地不在同一县(市、区)的,则应在不动产所在地预缴税款,回机构所在地申报纳税.增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地在同一县(市、区)的,

为减轻纳税人的办税负担,则纳税人不需要预缴,直接在申报期申报缴纳出租不动产的收入,计算纳税即可。

三是,委托地税代征的出租业务仅为"其他个人(即自然人)"出租不动产业务,除其他个人以外的纳税人,也就是单位和个体工商户出租不动产,仍在国税局预缴税款,回机构所在地后向主管国税机关申报纳税.四是,增值税一般纳税人出租改革前取得的不动产,

也可以适用一般计算方法,按照该条规定计算预缴税款或应纳税额.也就是说,过渡政策给予纳税人自由选择权,对于改革前取得的不动产,纳税人可以自行选择简易计税办法,或者一般计税方法,纳税人可根据自身实际情况,做出最有于企业的选择。

7、小规模纳税人出租不动产

《办法》第四条小规模纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:(一)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额.

个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额.不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款,

向机构所在地主管国税机关申报纳税.不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

(二)其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税.其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

本条明确了小规模纳税人出租不动产的相关政策规定.一是,本条规定的前提是"小规模纳税人"出租不动产的增值税计算缴纳.第一款规定了小规模纳税人中的"单位和个体工商户"出租不动产如何计算缴纳增值税;

第二款明确"其他个人"出租不动产如何计算缴纳增值税.两款合计,则明确了所有小规模纳税人出租不动产增值税计算缴纳方法。

二是,小规模纳税人中"单位和个体工商户"出租不动产的基本规定是,适用简易计税方法,按照5%征收率计算应纳税额.三是,36号文件规定"个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额".个人包括个体工商户和其他个人。

因此,在第一款小规模纳税人中"单位和个体工商户"出租不动产业务中,需要排除括号内的内容,即个体工商户出租住房.接着,这款中接着明确,个体工商户出租住房,

按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额.四是,出租不动产应在不动产所在地纳税,当单位和个体工商户出租的不动产与其机构所在地不在同一县(市、区)的。

则应在不动产所在地预缴税款,回机构所在地申报纳税.单位和个体工商户出租的不动产与其机构所在地在同一县(市、区)的,为减轻纳税人的办税负担,则纳税人不需要预缴,直接申报纳税即可.五是,前已叙及,不动产范围远大于住房。

个人减按1.5%计算应纳税额政策仅针对"住房",因此,在第二款规定中,分其他个人出租不动产(不含住房),和其他个人出租住房两部分来规定.前已提到,其他个人出租不动产,由地税代征.因此第二款中规定,其他个人出租不动产,包括住房,都向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

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