房地产成本指什么？主要有哪些组成部分

地产是房地产业的组成部分之一，房产和地产统称为房地产。通俗说就是土地财产.由于我国土地属国家和集体所有，所以居民只享有土地使用权。

地产是土地及其权利、价值的总称。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只拥有一定年限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用土地的使用权。地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

地产通常分为三种类别 ：

1、商业地产

指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营用途的房地产形式。

2、工业地产

工业类性质用地，土地上包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。

3、住宅地产

以居住为功能的建筑为主的地产。

开发成本包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。 其中：

1. (土地开发成本)土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。 2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等

3.建筑安装工程费，指以出包方式.自营方式支付给承包单位的建筑安装工程费等

4.基础设施费，开发小区内的道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化等费用。

5.公共配套设施费，指不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出。 6.开发间接费用包括，组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊消等。 ? 房地产开发成本的组成内容

从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。

土地取得成本就是开发商通过招、拍、挂等方式取得土地的价格，比如120万/亩。土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（买方）缴纳的税费构成。在目前情况下，土地取得成本的构成，根据房地产开发取得土地的途径分为下列3种：

1．通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。

2．通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等。

3．通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费(如交易手续费、契税)等。

土地开发成本－－指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、

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及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。

1、土地征用及拆迁费 新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。

2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。

3、出让金 国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。

4、七通一平费 指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。

① 场地平整

② 勘察设计

③ 临时设施

④ 桩基工程

⑤ 土建安装

⑥ 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。

⑦ 利息 七通一平费用单独施工、计算时计入。

5、耕地占用税

6、耕地开垦费

7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。

8、占耕地教育附加费

9、新增建设用地有偿使用费

10、南水北调费

11、新菜田开发基金

12、出让金业务费

13、契税

14、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。

二、建筑及安装工程费

1、建筑及安装工程费 指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括：

① 人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。

② 材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。

③ 机械使用费 工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。

④ 施工管理费 为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括：

- 工作人员工资

- 工资附加费

- 办公费

- 差旅费

- 检验试验费

⑤ 设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费。

- 供热及换热站

- 供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用）

- 电梯

2、小区内公共服务及建设费 指按规划要求兴建

① 中小学校、幼儿园

② 健身设施或用房

③ 医院

④ 派出所

⑤ 环境卫生用房

⑥ 物业管理用房（保安监控室）

⑦ 居委会

⑧ 商店

⑨ 停车场（洗车场）

⑩ 其他服务设施

3、小区内公共设施配套工程建设费 （单指工程施工费用）

① 道路 停车场 地面硬化 围墙

② 排水、排污管道

③ 供水管道、二次加压

④ 监控系统

⑤ 供电线路、路灯

⑥ 宽带及机房

⑦ 有线电视

⑧ 通讯线路

⑨ 供热管道及换热站

⑩ 园林、绿化

三、基础工程费

（主体工程基础费用）

四、城市基础设施配套费

1、渣土费

2、人防费

3、中学增建费

4、城市基础设施配套费

5、旧城改造费

6、公建地费

7、墙改费

8、便道占用费

9、环境保护监察费

10、城市绿化费

五、前后期费用

1、勘察设计费

2、监理费

3、招标费

4、质检费

5、测量、放线费

6、价格评估费

7、综合开发管理费

8、房屋所有权登记费

9、房屋所有权登记工本费

10、物业前期费

11、散装水泥限袋费

12、工程质量监督费

13、工程造价管理费

14、安全监督费

15、劳动定额测定费

16、外省承包工程管理费

17、施工图纸审查费

18、预算费

19、施工噪音管理费

20、专家评审费

六、预备费

1、热力补贴费

2、供暖

3、煤气集资

4、煤气施工

5、供电

6、供水外接

7、排污费

七、经营管理费 企业运行项目管理过程中所发生的费用。

1、监察审计费

2、资质年审费

3、营业执照年审费

4、治安费

5、卫生费

6、行业管理部门培训费

7、城市交通集资费

8、报刊费

9、街道管理费

10、计划生育管理费

11、社会统筹

12、教育基金

八、贷款利息 项目贷款或投资款项的计息，各银行是以复利计息的。

九、不可预见费

十、销售、广告费

1、销售提成费用

2、广告费

3、销售营业税

十一、各种税费

国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。

十二、总投资额

十三、利润额

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