为什么当房地产和股市泡沫一起崩溃时，楼市总比股市更惨呢？

刚才特地问了下一比较了解日本情况的友人，得知，今日东京的房价还算正常。

相比之下，国内的房价只是存在着趋于泡沫化的趋向，但距离泡沫，我认为还差的很远。很多所谓的经济学家天天在叫嚷着怎样国内的房价才能降下来，什么政府提供2/3的房源等等。简直都是废话，这些无法实现的理想假设，谁都会提。前些日子，北京某区的经济适用房要部分调整为商品房以弥补地价上涨而造成的开放商成本损失，又是引起社会一片议论。

一、楼市规模比A股大近10倍，而楼市雪崩一般是当地人的灾难。海外热钱投机一个地区，它们首先投机房地产，赚了房地产的主涨波段后，把房子卖给当地人；然后转入股市；最后转战汇市，越到后来变现出逃效率越高。当地人一旦被套进楼市之巅，不会再有人去救他；海外热钱可能回来在股市汇市再次兴风作浪，但绝不会去当楼市的救世主。

二、楼市有杠杆放大的危机。股市崩盘，总会有股票在；但炒楼不同，往往是20%~30%首付，也就是进行了3.3~5倍的杠杆放大，一旦楼价下跌了20%~30%，原先的首付就完全损失，而且房地产泡沫破灭难免出现大的经济危机，失业大增，还贷更难，一旦断供，购房者就会倾家荡产，甚至负资产香港还有个人破产制度，内地还没有。

三、如果经济金融危机是滞胀型的，那么通货膨胀率会上升，房贷利率跟着涨，购房者将更容易断供。一些敏感者为避免更大损失，会快速抛房，一旦抛房成风，楼价会加速崩溃。由于土地楼房可以作为抵押资产，楼价下跌后重新估价，将带来其后信贷连环收缩。

四、恶意做空楼市者的成本比股市小。在中国A股，由于没有股指期货和融资融券等做空工具，恶意做空股市总要亏损的。但是如果有人恶意做空楼市，它只要在楼市泡沫的高峰抛出一些物业，然后不断减价出让，并不实际成交，即可达到带动恐慌者跟风的效果。

因此，经济决策层应高度警惕房地产泡沫的严重恶果，并采取果断措施使房地产泡沫软着陆。治标的办法有二：一、加大土地供给，打击囤积居奇；二、提高二套及以上房贷的首付和利率，打击房地产投机。

治本在于改变现在的土地分配政策：一、改土地出让一次性拍卖70年使用权为按年度收取物业税的方法，从根本上遏制投机；二、土地出让收入分配实现社会公众监督，其一半比例应当用于廉租房等保障用房的建设。

倘若日本悲剧中国重演，那么不仅国民财富灰飞烟灭，那些既得利益者们也难免受到历史的惩罚

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