公共面积和公摊面积的区别

公共面积和公摊面积的区别主要是，公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往及保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和，开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。公摊建筑面积是指整栋楼的产权人共同所有的该楼公用部分的建筑面积，具体包括各产权户的电梯井等公用区域、为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。应分摊的公共面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

房屋公摊指的是什么

　房屋公摊指的是什么，众所周知每一个新房都会有公摊面积，公摊面积是分摊的公用建筑面积的简单称呼，而外这些面积都由消费者来买单，以下详细介绍房屋公摊指的是什么？

　 一、房子公摊是什么意思

　房子公摊是一个开发商提出来的理念，原来只是在我国香港有这种问题，后来被引入到大陆，公摊的面积由消费者来买单。什么叫做公摊？就是公用的建筑面积。比如走廊、过道、大堂、电梯井、垃圾道，包括值班的警卫室，这些面积都由消费者来买单，涉及到的价格都包含在买房子的合同当中。

　公摊面积的计算方法是不一样的，比如与你家房子与公用建筑之间的分隔墙，按照投影面积的1/2来计算。而这个概念一路以来受到了很多人的争议，对于购房者来说，这个公摊面积是不公的，所以很多人提出取消公摊的说法。

　 二、哪些房子的公摊面积大

　1、买房子的时候，我们需要了解一下，哪种房子的公摊面积比较大。公摊面积是购房者的`一个痛，因为它的存在，导致我们掏出的钱比较多。但是目前来说这个问题是无法避免的，不过我们可以有效地选择一些公摊面积，相对来说比较小的房子。

　2、如果是单一层的建筑面积，这种房子公摊面积就会比较大，比如高层楼，设计的是2梯4户，这两个楼就相差不大。如果梯户比户大的房子，随之数据也会逐渐增加。梯户比值比较大，就说明公共的面积要大一些，所以业主分摊就会增加。

　3、还有一种房子面积也会比较大，底下有商铺的，因为这种房子有一个特点就是住宅和商业不相通，有独立的通道，这样就会增加公摊面积。

　 一般公摊面积多大

　1、7层以下住宅公摊面积率为7-12%。多层建筑一般是指层数在6层左右砖混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。这类住宅的公摊率为7-12%。

　2、7-11层住宅公摊面积率为10-20%。楼层为7-11层为小高层，一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10%-15%之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%-20%之间。

　3、12-33层住宅公摊面积率为14-24%。高层住宅的公摊面积是比较大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

　4、别墅类的公摊率为1-8%。别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。

　 公摊面积有哪些危害

　 1.价格幻觉

　公摊面积会让购房者产生价格幻觉，例如，一套房子一共100平米(建筑面积70平+公摊面积30平米)，售价是200万元，也就是每平米2万元。如果按照套内面积来出卖呢，那就是每平米2.86万元，存在相当大的价格差异。也正因为公摊面积的存在，给购房者造成了价格较低的错觉。

　 2.公摊面积数目不详

　公摊面积对开发商和物业来说，是有利的一面，因为业主可以测量自家的实际使用面积，但是公摊面积却是不能测量的。所以大多数业主连实际公摊多少都不知道，只能看着购房合同上写着多少。甚至部分黑心开发商或者物业把地下室、车棚都算进来了，而国家规定这些不能计算在公摊里的。

　 公摊面积多大合适

　 1.不能过大

　如果是多层住宅的话，由于没有电梯等设备，公摊较小，7%-12%是比较合理的，太大不划算;如果是小高层(总高7层-11层的楼房)公摊最好控制在10%-16%，带电梯的是15%—20%，至多不要超过25%，过高的话并不划算;高层住宅(也就是总高度超过11层的)一般在15%—25%以内，至多30%(很少)，过高的话也是不划算的。

　 2.公摊不能过小

　虽然我们不希望太大的公摊，但是如果公摊很小，甚至是没有公摊的话，也就没有电梯、没有公共过道、没有警卫室等公共设施了。如果开发商宣传小区公摊面积低于正常值，那么就需要慎重对待了，有可能小区内的公共设施是极为不好的。所以，关于公摊面积这个问题，需要区别对待。

　 商品房公摊面积有哪些法律规定

　根据《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的有关规定，套内建筑面积各部分的计算方式/规定如下：

　 1.套(单元)内的使用面积

　住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

　 2.套内墙体面积

　商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙和非共用墙两种。商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入到套内墙体面积。

　 3.阳台建筑面积

　按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

　 4.套内建筑面积的计算公式为：

　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

　 5.公用建筑面积由以下两部分组成：

　①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

　②套(单元)和公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

　 6.公用建筑面积计算原则

　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

　 公用建筑面积按以下方法计算：

　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

　 7.公用建筑面积分摊系数计算

　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

　公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

　 8.公用建筑面积分摊计算

　各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

　分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

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