卖房置换还算首套吗？换房有哪些注意事项？

现在人们都追求居住舒适度，当经济条件允许时就想着换一套更舒适的房子。大家可以根据家庭情况，选择符合自身的方式很重要。购房者以小换大改善住房，是先卖后买，还是先买后卖，一买一卖之间的时间差如何把握？卖房置换还算首套吗？换房有哪些注意事项？

现在人们都追求居住舒适度，当经济条件允许时就想着换一套更舒适的房子。大家可以根据家庭情况，选择符合自身的方式很重要。 购房 者以小换大 改善 住房，是先卖后买，还是先买后卖，一买一卖之间的时间差如何把握？卖房 置换 还算首套吗？换房有哪些注意事项？一起来看看下文的介绍吧。

一、卖房置换还算首套吗？

卖房换房的时候，卖掉的房子贷款已还清的话，换房的时候一般是算 首套房 的。卖房后个人名下没有房子也没有贷款，再买房可以享受到首套房的一些优惠， 首付比例 比较低，一般是三成。首套房的认定标准如下：

1．贷款买过一套房， 商业贷款 已结清，再 贷款买房 算首套。

2．贷款买过一套房，后来卖掉，通过 房屋 登记系统查询不到 房产 ，但在银行 征信系统 里能查到贷款记录，再贷款买房算首套。

3．全款买过一套房，再贷款买房算首套。

4．全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房算首套。

5．个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时算首套。

6．个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是 公积金贷款 已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房算首套。

7．夫妻两人，一方 婚前买房 使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握 贷款利率 和首付比例。

8．夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产， 婚后买房 申请贷款算首套。

但是，这里需要额外指出的是，

二、换房有哪些注意事项？

1、选择行情差的时候换房

换房有几种不同的形式，你可以先卖后买，以小换大，你也可以留旧买新，当然也可以把原来的房子租出去，减轻一下资金压力。但是无论哪一种换房方式，足够的资金储备能力都是基础。但是市场有起有伏，以小换大并不是总能同时遇到高的卖出价和低的买入价。

所以，建议在行情差的时候换房。别担心你的房子卖便宜了，你买进的房子也是同样行情下的价格。若在行情好时换房，价格变化的节奏很可能会让你无所适从。比如，刚卖掉你的房子，你要买的那套房子又涨价，然后你只能更多地屈服于行情，而没有办法去计较房子本身是否更适合自己。

2、二手房一定要关注 房龄

存量房时代，你出售的房子已属于二手房，你买的房子很可能也是二手房。所以二手房在选择的时候一定要对房龄多留个心眼。即使 地段 再好，如果房子的建造年份太久远，恐怕也会越来越不值钱，可能房价还是会涨，但涨幅相对较低是大概率事件。

改善换房跟刚需的思维是不一样的。刚需人士从性价比的角度考量，当然还是可以选择 老破小 ；但换房宁可将就地段，但尽量不要将就 楼盘 本身的档次。

以上是我为大家总结的关于卖房置换还算首套吗？以及换房有哪些注意事项的全部内容了。目前在贷款买房时，有些银行还会严格区分?首｀次购房?与?首套房?。相对于首套房，首｀次购房标准更为严格，也就是说，此前既没买过房也没贷过款的，是标准的?首｀次购房?，购房的首付比例也会低于已有过购房经历的人。

有偿换房

通过中介机构实施以小换大、以远换近、以劣换优，其中得利方向另一方支付一定量的货币补偿，以求公平合理。交易原则为双方自觉自愿、平等协商，房价确定随行就市，以双方当事人的协议价格为准。该交易方式扩大了换房双方成交的机率，是一种老百姓乐于接受的方式。

差价换房

指换房户之间按照承租的住房使用价值，实际上是按照承租住房的价值相互找补差价。

房屋置换

指一方承租公有住房与另一方享有产权住房之间置换。承租公有住房和享有产权的住房都按照其价值计价，承租公有住房一方支付差价，并获得另一方住房的产权。

承租人无权享有使用权房交易权利

那么，到底房屋使用权的买卖行为是否合理呢？据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”由此可见，承租人不享有产权人享有的零星、分期出售住房使用权的权利。

根据以上规定，承租人出售住房使用权为违规交易。有关专家分析，其所以不合理还体现在以下方面：

1．承租住房由于位置的不同（譬如繁华程度）客观上会形成住房的区域差价，但这是国有土地的价值，是国家、财政投资形成的价值。同时，承租住房面积的大小和建筑质量所体现出来的实惠，承租人可以享用，但并不为其所有，承租人凭借以上客观形成的使用权在买卖过程中享受的“差价”显然是不当得利。

2．众所周知，以往的住房实物分配存在着明显的不合理，得到较大住房面积的住户，除了既有的住房实惠外，比之相对住房面积小的住户还享受着政府和企业对公有住房的维修以及管理费用的暗补，这些是看不见摸不着的但又是客观存在的，由此可见，占有住房多的住户在其使用权买卖中将以上实惠“货币化”后归为已有，显然是不合理的。

产权单位“不松手”　勉强换房有后患

由于使用权交易中，存在诸如上述的不确定因素，故消费者在购房、换房的交易中首先应把握国家和北京市关于房地产政策的规定和要求，要了解房地产中介机构的合法性，要对房产买卖、交换双方的情况做一个全面仔细地研究和了解后再做选择。

交换使用权房产时，首先要和该房产的产权单位建立联系，了解产权单位的态度，如产权单位对自己的房产“不松手”严禁职工私下交换、买卖，应该毫不犹豫地放弃该房产的交换，以免由于私下交易带来的麻烦。

据有关消息，以公房、房改房买卖、交换为核心的北京市房地产二级市场行将开放，与此同时，关于二级市场放开的细则也正在落实之中，对于密切关注二级市场的准购房者而言，这无疑是最大的利好消息，届时，购买二手房将是一件很寻常的事，而不用购房瞻前顾后，不知所终。

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