预告登记、网签和备案的区别究竟是什么？

近些年来，伴随着房地产市场的发展，网签、备案、预告登记这些名词逐渐走进了大众的生活中。但是很多购房者对这些名词却了解的很少，更难以区分其差别，下边就跟随我一起来详细的了解一下吧！

近些年来，伴随着 房地产市场 的发展，网签、备案、预告登记这些名词逐渐走进了大众的生活中。但是很多 购房 者对这些名词却了解的很少，更难以区分其差别，下边就跟随我一起来详细的了解一下吧！

一、 相关 定义

1、 什么是 网签 ？

网签是指 房地产开发企业 利用房地产管理部门的网络化管理系统与交易方签订 房屋买卖合同 ，并且在网上进行公布的行为，用户是可以通过网签号在网上进行查询。

2、 什么是 备案 ？

备案是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《 商品房买卖合同 》之日起30日之内，由房地产开发企业向项目管辖范围的 房产交易 管理部门申请办理 商品房预售合同 备案手续的。

3、 什么是 预告登记 ？

房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产 物权 时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。例如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约 开发商 把已出售的住房再次出售或者进行抵押等情况出现。

二、法律依据

1、网签无具体的法律依据

网签只是房地产部门的网络化管理系统，并没有直接的法律法规进行规定。

2、备案的法律依据

根据《 城市商品房预售管理办法 》第六条规定，商品房预售实行许可证制度，开发商进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《 商品房预售许可证 》。

《城市商品房预售管理办法》第十条同时也规定，商品房预售的时候，开发商应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和 土地 管理部门办理登记备案手续。

3、预告登记的法律依据

根据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。在预告登记之后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的话，是不发生物权效力的。

我在这里提醒购房者注意的是预告登记后，债权消灭或者自能够进行 不动产登记 之日起三个月内未申请登记的，预告登记将会失效。

三、法律效力

1、网签、备案不具有物权效力

网签、商品房预售合同备案都不具有物权效力，一般情况下不能对抗第三人。但是也存在例外情况，根据《人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，如果第三人能够证明自己交付了全部价款、善意取得财产、实际已占有了该财产，而且还需证明未办理过户登记手续且本人无过错，那么该财产就不会被法院查封、扣押等。

2、预告登记具有物权效力

根据《物权法》第二十条以及人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释第四条规定?未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定 建设用地 使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条款的规定，认定其不发生物权效力。?

从我国的相关规定可以看出，预告登记可以使已登记的不动产物权变动，具备了对抗第三人的效力，也就是说具备了一定的物权效力。

以上就是我给大家介绍的有关网签，备案以及预告登记的相关知识了，想必你已经有所了解了，希望我的介绍能帮到你！

法律主观：

房产预告登记的意思是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。,《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。,1.通过房屋预告登记，使该债权以登记的方式记录下来并予以公示，使那些与预告登记的请求权内容相同的任何不动产处分，皆为无效，实际上是保障请求权得以实现并发生所期待的物权效果。,2.当实际发生预告登记的请求权所指向的物权变动时，依预告登记的顺位记入登记。,3.预告登记的请求权不但可以对抗不动产物权人，从而保障请求权人取得不动产物权，而且可以在不动产物权人陷入破产时，排斥其他债权人，从而实现请求权人指定的效果。,4.最重要的作用就在于，将可能妨害或者损害履行所保全的请求权的处分视为违反预告登记的处分使其无效，这是一种相对无效。,1.确定开放商拥有《商品房预售许可证》。,持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期这四个条件后才能取得预售许可证。,2.与开放商约定房屋预告登记。在确定开发商有商品房预售许可证后与其签订房屋买卖合同中可以约定房屋预告登记，也可以在房屋买卖合同外另行书面约定房屋预告登记。,3.申请预告登记。,4.申请成功后，去房管局办理预告登记，取得商品房预售许可证明。

预告登记，是指为保全旨在使物权于未来发生变动的债权所为的登记，以及个别情况下保全尚未本登记的物权所为的预备登记。根据《物权法》第二十条第1款的规定，预告登记之目的在于保障将来实现物权。换言之，预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段,它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。所以《物权法》第二十条第1款后句规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权，也就是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。预告登记的范围包括买卖房屋和其他不动产物权协议，其中买卖房屋包括现房买卖和期房买卖;而其他不动产物权协议，对房屋交易而言，主要是指设定房屋抵押的协议，也包括期房抵押与现房抵押。在期房的买卖和抵押交易中，由于相关合同的签订与物权登记的间隔时间较长，可以充分发挥预告登记保全相关债权请求权的目的，自然可适用预告登记。而对于现房买卖和抵押，虽然办理签订合同与办理登记间隔的时间很短，债务人违背合同义务再次处分房屋的可能性很小，但现实的交易方式多样，不排除当事人有此种需要。如在房屋分期付款的买卖中，卖方为了防止买受人违约，而与买受人约定，只有在最后一笔房款付清之后才与买受人一起办理房屋所有权转移登记，此时买受人为了使自己在全部房款付清之后能够确定地得到房屋所有权，阻止出卖人一房多售，也具有申请预告登记的需要。根据此范围及《房屋登记办法》(下称办法)的相关规定，房屋预告登记可分为以下四种：(1)预购商品房预告登记;(2)预购商品房抵押权预告登记;(3)房屋所有权转移预告登记;(4)房屋抵押权预告登记。

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