楼层净高，层高，柱高什么区别

一、楼层净高：从本层楼地面的上表面 至 顶板或天棚的下表面 的高度；

二、层高：从本层楼地面的上表面 至 上层楼面（本层顶）的上表面 的高度；

三、柱高：

1、有梁板的柱高：自柱基上表面（或楼板上表面） 至 上一层楼板上表面之间的高度。；

2、无梁板的柱高：自柱基上表面（或楼板上表面） 至 柱帽或上一层楼板下表面之间的高度。

关于层高的那些事儿，可能还有人不知道

建房子时楼房层高都有一个标准，这样才能保证我们居住的舒适度，如果层高矮了住起来会很压抑，感觉呼吸都有困难。那么，很多人就会问楼房层高一般多少，下面让小编为大家解答。

一、楼房层高一般多少

根据《国家住宅设计规范》，普通住房层高不可以高于二点八米，卧室、起居室的净高不可以低于二点四米。二点八米指的是地面到顶面的高度，这个尺寸包括了楼板的厚度;《住宅建筑模数协调标准》中规定层高尺寸为二点四米到3米之间。所以把普通住宅层高控制在二点八米左右，不仅保证居住的舒适，而且较大限度的节约能源。

二、房屋层高的概念和理解

层高从字面上理解就是一层房子的高度，按照国家质量技术监督局、建设部出的《住宅设计规范》规定，层高指的是“楼面和地面之间的垂直距离。”讲到层高，我们要把它和室内净高区分开，《住宅设计规范》规定室内净高指的是“层高和楼板厚度的差。”一般商品房的楼板厚度12-15cm，在测量室内净高后加上楼板厚度就是商品房层高，那么可以判断该商品房的层高是否符合《商品房买卖合同》的规定。

三、当现实层高和《商品房买卖合同》约定不符的时候该怎么处理

一般来说，买卖双方会在《商品房买卖合同》中对商品房的层高数值有一定的约定，如果实际层高与合同上的约定不一致，违约责任需要开发商来承担。造成实际层高与合同约定层高原因不同，以及层高误差值大小不一样，应该有不一样的处理方法，可参考方法如下：

1、如果是因为变更规划设计造成实际层高跟合同上约定不同，应根据《商品房买卖合同》中有关变动规划、设计的约定进行处理。按照批准规划、设计建设商品房项目是开发商的义务，开发商不可以自己随意变动建筑设计。如果经过开发商设计单位同意和政府规划部门批准后，变更规划设计，应根据《商品房买卖合同》中相关变更规划、设计的约定进行处理。

2、通过批准规划、设计的层高与《商品房买卖合同》中约定层高不同，如果开发商故意隐瞒经批准规划、设计中的层高，报假的层高欺骗买房者，买房者不懂真实情况签订了《商品房买卖合同》，可以根据《合同法》第五十四条的规定，买房者有权申请撤销《商品房买卖合同》，并且开发商需要赔偿买房者的损失。

3、因为建造施工导致实际层高跟合同约定不一样，根据《商品房买卖合同》有约定怎么承担责任的话，就按照合同上约定来处理。如果合同没有约定好，就按照法律规定进行处理。

文章总结：以上就是关于楼房层高一般多少的相关内容，希望能给到大家帮助。大家在购买房子时一定要测量层高，如果没有达到标准的，建议最好不要去选择，避免居住起来不舒服。

层高or净高，你都了解么？开发商跟您签订的购房合同里面写的是层高还是净高？开发商有没有偷偷改了图纸，您的权益得到保障了么？小编将通过本文带您深入了解住宅层高。

一、层高的经典误区：层高=净高？

一般售楼处人员讲解的层高，并不是我们眼前看到高度，我们理解的更多的是净高。而层高其实是净高再加上部分楼板的厚度。关于认识层高和层高的计算，我们就需要先了解一个“净高”的概念。

净高，其实是指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离。而层高，简单而言是指房屋下层地板面到上层楼板面之间的垂直距离。于是，就会有如下关系：

层高=净高+楼板厚度 （具体如下图所示）

二、层高影响啥？居住舒适度&产权面积

层高的高度会影响室内采光和通透性，相信大家都希望层高更高一些的房子，更高更宽才是居住的舒适居所。层高如果较低，室内容易采光受阻、通风不畅，空间也会显得局促和压抑，生活舒适度降低。

可是你们知道吗？层高的高度，不仅影响室内采光和通透性，影响我们居住的舒适度，我们房屋产权面积也是根据层高来计算的。但是，我们需要把普通住宅和商住分开来看：

1.住宅：

层高3.6米以下（普通住宅）：算单层面积。

层高3.6米（含3.6米）-4.8米：算1.5层面积。例如100平的房子，如果房屋层高是在3.6米—4.8米之间，那么实际产权面积就是以150平来算了。

层高大于4.8米的：算双层面积。例如，还是100平的房子，如果房屋层高大于4.8米的，就要按照200平的产权面积来算了。

除了普通住宅之外，还有一部分商住项目也获得了大部分购房者的亲睐，尤其是对于外地来沪青年或者投资置业的人来说，商住项目层高问题也比较值得关注。

2.商住项目：

层高5.4米以下的：算单层面积

层高5.4米（含5.4米）-7.6米：算1.5层面积。同理，如果100平的户型层高达在5.4米和7.6米之间，那么它实际产权面积是150平来算的。

层高7.6米（含7.6米）以上，算双层面积。

三、住宅层高多样化趋势日益明显

按照国家规范规定，住宅层高宜为2.80米以上。但是，在实际的操作过程中，开发商会根据产品的定位来确定楼盘不同层高，以增强舒适性获得不同购房者的认可。而我们不难发现，现在的住宅层高是随着产品的细分而逐渐多样化，此趋势日益明显。开发商在打造楼盘的时候，除了达到标准的2.8米层高界限之外，住宅有很多都超过3米，甚至达到3.4米乃至3.5米新的极限高端。这属于户型上的一种新尝试和改变，也是以为购房者创造更加舒适的空间来提高项目吸引力。

对此，我们可以看到，住宅根据楼盘定位不同，逐渐出现层高设计的细分化，从而同是住宅却出现不同的层高。听小编说来~

1.普通住宅层高啥标准？

按照国家和上海相关规定，一般普通住宅层高多为2.8米以上，说明2.8米是最基本的层高，也是我们接触最多的高度。因为一旦在层高上花心血，大部分开发商会耗费更多的财力和物力，所以更多的开发商满足国家基本标准设计房屋层高。那么，我们需要注意了，如果层高是2.8米，那么净高就不足2.8米，再加上室内装修等，室内实际高度会更低，采光和通风不够，会显得较为压抑。

2. 洋房项目层高需多高？

和一般住宅不同，花园洋房会更加注重居住的舒适性质，所以相较于国家规定的2.8米层高，洋房的层高一般在3米左右。相对而言，开发商打造的成本高一些，价格也会相对贵一些。

3.中高端项目层高需几何？

小编将大平层等改善都归类于中高端项目一类来讲。一般而言，改善型住宅会更加注重居住的舒适度，所以层高也会相对更高一些。其中，大平层的层高一般是3米至3.5之间。但是必须在3.6米以下，不然不只是算单层面积。

4.住宅层高新尝试

随着市场激烈竞争，开发商越来越开始在户型上进行创新，在层高和产权面积有限的情况下，创造性地打造3.5米层高的住宅，并未达到3.6米，所以也只算单层的产权面积。但是，空间会向上延伸，此户型层高做得比较极致，室内通透性和采光性更强，增强舒适度，以吸引购房者。

对于别墅而言，不同楼层使用，别墅每层层高都有所不同。例如一层一般作为客厅和接待室，层高就会高一些；而二层作为休息室内，层高相应会低一些。但是别墅层高标准适用于住宅，必须在2.8米以上，不能高于3.6米。

但是开发商在进行室内设计之时，为了展现开阔的布局，会在餐厅等部分设计高达7米的挑高空间，但是这并不是我们所说的层高，只是室内在不改变总体结构下的一种装修设计方式，通过可适用空间的合理改造，从而展现室内的开阔大气之感。

以LOFT为代表的商住项目，相对于一般类型房源的特殊性就在于它上下双层的复式结构，层高过矮会导致结构紧凑，影响舒适度，引起压迫感，层高过高则会受到政策限制。

商业住宅类层高需小于等于4.9米，办公类层高需小于等于5.5米，而商业类层高则需要小于等于6.1米，超出部分需要双倍计算。

也就是说，商住楼一般将层高控制在4.9米以下，才能实现“买一层送一层”、做夹层的公寓，但是内部夹层需要业主自行施工。另外，现在一般商业项目都处于地铁上盖，即可自住，投资价值更高。

（以上回答发布于2015-08-03，当前相关购房政策请以实际为准）

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