美国房屋类型名称解释

　美国的房屋也有很多种类型，那么每一种房产，都是有区别的，一些投资者想在美国买房，但是又不能清楚的区分美国的房产类型的名称，那么和我一起来看看美国房屋类型名称解释。

　Single Family Residence

　即单一家庭独立住宅，指的是与其他建筑不相邻的独立的为一家人居住设计的建筑，它还包括前后的绿地，车库和地下室等。单一家庭型是美国最常见也是最受欢迎的住房类型。所谓“美国梦”的很大一部分，就是拥有自己的独立住宅（House）。单一家庭型大约占了整个市场的67.4%。它的优点包括：是完全独立的私人财产；提供最大可能的隐私空间；一般拥有私人绿地（草坪，数等）可供家庭聚会和儿童玩耍；一般拥有地下室，有自己的车库；可以翻修和扩展到更大的住宅。它的缺点主要是成本高，费时费力，这包括：所有的维持费用都由自己出；地税高；自己要负责草坪和树枝的修剪；冬天需要自己的锅炉供暖等。

　Town House

　连栋住宅，是一种3层左右丶独门独户丶前后有私家花园及车库（车位）的联排式住宅，从形式上说，确实接近于联排别墅。最早是欧美国家的一种城市住宅形式，相对于乡村广袤的土地，城市土地资源总是处于缺乏状态。Townhouse历史上最早建于古罗马，曾经在17世纪伦敦大火之后担负起伦敦重建的重任。随着殖民地的城市化过程，来自欧洲大陆的Townhouse风靡了18世纪的美洲，并与崇尚独立丶张扬个性的美国文化完美融合在一起。在19世纪，随着欧美经济的高速成长，Townhouse逐渐成为中产阶级的主流居住形式。

Condo

　康斗，是美国一种集合式的住宅的名称，最早出现在加勒比海地区的波多黎各，1960年以后开始在美国本土大规模推广，现在成为美国住宅开发类型的一个主要的产品。康斗在众多外国人心目中，“康斗”就是产权所有，而不太集中在建筑类型这个定义上。

　康斗可以只有一个居住单位，也可以是多个住宅单位的居住建筑。一个居住单位，就是一个公寓了，多个住宅单位，就是一个住宅区了。在康斗社区里面，每个具体的住宅单位是一个家庭拥有的，而社区内部的公共空间，如走道丶车路丶娱乐休闲设施等等，则是这个社区内所有的住户共同拥有的。

　一般来说，康斗分两个大类型，一个单一家庭拥有自己完整的建筑室内生活单元，不拥有任何外部的公共设施，这种康斗因为间隔清晰，公私分明，因此被成为“detached condominiums”，建筑内部的住宅单位完全属于一个家庭，但是外部走道丶车路丶公园丶设施丶会所丶游泳池等等就不是仅仅这个家庭拥有的，而是整个康斗社区的居民共同拥有的。还有一种康斗社区，居民不但拥有住宅内部的所有权，并且也拥有部分的外部的空间，比较讲究，好像前面有自己的草地和花园，这种类型的比较多，在美国叫做“地段康斗”（site condominiums）。在美国，这种康斗比例相对比较高级，比较流行。比较适合美国大多数的中产阶级的要求。

　除了这种住宅型的康斗之外，还有一种叫做“非住宅型康斗”（Non-residential condominiums），主要是指那些在住宅开发中用康斗的形式开发的写字楼丶旅店客房丶零售商店丶或者集团公寓居楼，特别是退休老人公寓，学术宿舍之内。其实，这些康斗的所有权情况和前面的康斗所有权是一样的，不同的仅仅是康斗的具体使用功能不同而已。

　不过，如果这些康斗属于非赢利性机构拥有，比如教会丶慈善机构丶教学机构等等，康斗的地产税要低得多，甚至是免税的待遇。这类非住宅性的康斗，如果是商业性的，不断的转手往往造成许多复杂的问题。这里非住宅性的康斗，往往是企业拥有，出租以赢利的。美国法律上称之为“company share”，或者简单叫“co-op”。这类企业出租居住单位，作为生意来做，因此要交纳地产商之外的营运税等等商业税收。

Apartment

　美国公寓中的出租用的公寓。美国的公寓很像中国城市里的套房，一般有多套公寓（从2-3套到数十甚至数百套）组成一幢楼，每套有1-4个居室，一个厨房，1-2个或更多的卫生间，有1-2个停车位，有或无公用的花园和绿地，一般没有自己的花园。房主拥有完全所有权。私人公寓（Condo）和出租用的公寓（Apartment）的差别主要在于，（1）一幢楼的Condo 产权往往不同，每套都有不同的房主，当然也可以一个人拥有多套甚至整幢楼。而Apartment的整幢楼一般是一个主人。（2）每套Condo都有自己的水丶电系统，与其它的Condo 毫不相干，而Apartment 一般由一个统一的供水系统供应所有的Apartment，因此水费（含垃圾费）一般需要住户平均负担，或按人口分担，或有整幢Apartment的主人承担。电则每户分开。由于公寓以整幢存在，有公共管理人员承担以下公共事务，因此Condo的主人往往需要负担一定数量的管理费用（一般是按月缴纳）。在美国公寓是华人最喜欢的房地产之一，因为公寓既可自住，又可作为「收入住宅」，出租增加投资获利。在美国大约30%的人口是住在公寓里。公寓是只出租，不单独出售，只能进行整体出售。

PUD

　即为小区管理费，是指无论建物样式为何，连栋住宅房屋/银行屋/法拍屋与独栋住宅最大的不同，在于屋主单独持有的产权为建物下的土地面积，其他包含车道丶电梯丶院子丶以及公共设施等开放空间，则是全体小区居民共同持有，因此都需按月支付小区管理费（称为HOA或PUD）。小区内的公共设施包含小区游泳池丶健身房丶网球场丶俱乐部丶图书馆等，由小区管理委员会统一维护管理，管理费每月约100-400美元不等，由小区居民平均分摊。

Commercial

　商业用屋，这类房子有大有小，小的如几十平方米的小商店或办公室（可由数个或数十个甚至数百个组成一幢），大的如面积达到数十亩甚至数百亩甚至更多的商业中心。在一般的情况下，美国的商业用屋只可作为商店或办公，不允许居住。（个别临街房屋有前店后住家的除外）。除了商店和办公用房外，加油站丶工厂的厂房和仓库也包括在这类房产内。这类房地产的主人拥有土地和房屋的永久主权。

Farm

　农场，一般由数百亩至数千亩或更多的农地及房屋丶农场附属设备（仓库等）构成，所有人拥有土地和房产的完全所有权，许多农场的种植计划需接受政府指导和安排，也可获得合法的农业补贴。

Vacant Land

　空地，一般有2类，（一）指建筑用地（例如可以建筑一座或多坐房子的地块）。面积从数百平方米至数十亩或更多。（二）指未开发或荒废的农地（包括山地和海滩等），一些地块上有原来的农用建筑或附属设备。这种地块面积都较大，从数百亩至数千亩或更多。土地所有人拥有完全所有权。

Mobile Home

　移动屋，移动房屋是先在工厂预建的房屋，而不是在居住地兴建的。通常，移动屋的屋主会以拖车带，将移动屋搬托到他们将要居住的地方。移动屋的屋主只拥有房屋，不拥有土地，移动屋有专门出租土地的「移动屋社区」。一般的移动屋会长期安置在移动屋社区，直到屋主更换新移动屋，或搬迁到另一个城市的移动屋社区。它是在工厂建好后送到指定地点安装的，一般没有地基。它的建造过程很快，费用也低廉。在很多贫困地区，政府向无力买房或者租房的家庭提供这种组装房。它的优点是便宜，易于搬走；缺点是不牢固，寿命短，而且很多社区是不允许组装房的。组装房大概占了6.5%的市场。

美国房屋四大产权类型详细介绍

美国房子的类型有很多，最常见的几种有公寓式住宅（Condo）、联排（Townhouse/Townhome），以及独栋（House/Single Family Home），国内也有称作叫别墅的。其中公寓（Condo）有一种变形叫Co-op，而联排也会出现双拼屋（Duplex House），就是那种在同一屋顶下有两套住宅联在一起，常见的拼接形式是一左一右、一前一后或一上一下的拼接比较少，房屋的产权和地皮由这两家共同拥有。如果你要投资，需要根据房子所在城市，环境，工资水平，以及教育，医疗等等等，这个需要到旅视万杨那了解。

　不管是在哪里买房，总会涉及到房屋产权的问题，那么一般在美国买房的话，都会把房子买在什么名下呢?下面我来跟大家详细介绍，美国房屋四大产权类型。

　 个人名下房产

　可以说大部分买房的人都是把房子买在个人的名下或者联名的名下。因为它简单，成本低，而且太顺理成章，一切是那么自然。

　所有权：由于所有权是自己个人，则如果个人遇到任何诉讼，比如房客在你房子里受伤了诉讼你等，或者你的职业导致你被诉讼，比如医生等，则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下，负有连带责任。

　控制权：买在个人名下，则控制权当然归你个人，所以你自己决定这个房子的买卖，租赁等事宜。

　收益权：买在个人名下，则收益权归个人。房子出租，则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入你个人的收入中报税。如果租赁净收入是负的话，则可以减扣你的个人收入，减少你的税负。如果你把你的投资房卖掉了，则增值的部分需要交纳资本增值税。

　传承：当你把所有权传承给子女的时候，会涉及遗产税，遗产税免税额是500万美元。

联名房产

　在美国，房产联名有两种形式，一种是 Joint Tenancy，另外一种是 Tenancy in Common。两者最大的区别在于 Joint Tenancy 中的一方去世之后，产权会自动转移给另外一方;而 Tenancy in Common 则不是，一方去世了，则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用 Joint Tenancy，而非夫妻关系的合伙人则用 Tenancy in Common。

　所有权：联名名下的资产是分别在不同的两个(或几个)人名字名下，所以资产分别也归这些个人所有。个人如果遇到法律问题，则都可以追溯到这个房产，没有资产保护。所有权的多少在产权上注明比例，所有权的行使分配就按照这个比例。

　控制权：如果是 Joint Tenancy，一家人控制，商量着办，比较容易处理。Tenancy in Common 则一般按照以出资比例确定的产权股份比例来确定控制权，股份多的人说了算。

　收益权：这个产权形式是按比例的，所以收益权也是按所有权的比例来分配的。

　传承：所有权的传承和个人一样。

　 家庭信托

　信托有很多种，家庭信托是美国家庭常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成：一是信托管理人 (Trustee) 或者是控制人。二是信托 (Trust) 本身。第三是收益人 (Beneficiary)。

　所有权：买在信托下面的资产的所有权归信托本身，也就是说里面的资产不归个人，它不是一个商业实体，也不是法律意义上的经营实体，不会接受任何法律诉讼，因此在它里面的资产会得到很好的保护。如果你个人受到诉讼，则不可能追到里面。如果你给你孩子们住的房子在信托里面，他的婚姻出现问题了，这个资产将不会被分走。可以说在资产保护方面，信托是最好的。

　控制权：信托的控制人是 Trustee， 也就是信托管理人也称控制人。信托管理控制人可以是个人，也可以是公司。

　收益权：在信托里面的资产的收益归信托本身，尽管信托需要报税，但信托不是税务实体，没有税率。信托里的收益只是暂时在里面，年终将会被分配给信托的受益人，但当受益人从信托里面获得收入之后，加上受益人的其他收入，需要一起按照个人所得税的方法计税。对于信托里面有很多房产和生意资产的人来说，信托是一个避税的好工具。

　传承：信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的，所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。由于房产实际上是写在信托控制人 (Trustee) 名字上的，因此，如果 Trustee 是个人，则传承会引起费用和麻烦。但是，如果 Trustee 是公司的话，那情况就会非常简单。你可以通过更换公司董事的办法，来更换公司控制人，从而达到控制信托，传承信托的目的。

　信托是典型的三权分立的商业形式。对于资产保护和高收益的合理避税有较大的好处。

　 公司房产

　有很多人把房子买在公司名下，就连美国前总统奥巴马也不例外。奥巴马从总统职位上退下来以后，买下了之前租的别墅，房产证上没写老婆名字，没写老妈名字，用的是一个自己控股的公司来做房主。这是他可以采取的诸多节税手段之一。

　所有权：买在公司名下的房产归公司所有，但是公司不同于个人和联名，它是法律意义上的实体。

　控制权：公司名下的资产由公司来控制，所以如果你把房子买在你自己的公司名下，那么房子的任何事情还是由你来处理和控制。

　收益权：买在公司名下的房子所有的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体，有自己的税率，房子的净租金收益，房子的资本增值收益，都是按照公司所得税的税率来计税。

　传承：公司的传承非常简单，只要填一张表，更改股东和董事就很容易解决了。

　通过以上分析可以看出，每种名字各有利弊。当你需要付扣税的时候，个人和联名比较适合;当你注重资产保护的时候，信托最好，公司次之;当你有大量收益并有子女可以分享的时候，信托很适合。

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