东莞楼市发展的两条大腿——深圳客和地铁

今年的东莞楼市逆天了，一把火从年初烧到现在，而且仍然热度不减，也有人说进入9月份以来东莞楼市似乎降温了，慢慢的进入了冰河世纪，其实不然。恰恰是因为东莞楼市太热所以才会有9月上旬的“遇冷”，2015年5-8月，东莞楼市出现史上罕见的成交大爆发，致使相当一部分区域几度供应断档，供求失衡现象越来越严重。进入9月楼市“黄金月”，利好消息众多，楼市热度继续推高，但供应仍出现严重“告急”，临深片区，尤其塘厦、凤岗、长安等早已卖断货数月。所以说是因为房子卖的太快跟不上需求了才会导致9月份的成交下降。

为什么？所有人都会问，东莞楼市凭什么这么火？楼市火热是由多方面的因素造成的，比如说3.30政策，央行多次降息降准，东莞的公积金政策变动等等，但说起东莞楼市“跑的快”的原因，还是因为东莞楼市抱上了深圳客和地铁2号线这两条粗壮的大腿。

今天，我们就来看一看东莞抱上的这两条大腿究竟有多粗，还能跑多快。

大腿一：深圳客——有钱任性

深圳客成了东莞楼市的购房主力军是所有人都有目共睹的。今年以来，深圳房价疯狂上涨，致使大量的深圳客因支付不起深圳本地高昂的房价而选择购买东莞临深片区的房子，还有些深圳客因股市行情不好，而且看好东莞楼市的发展前景而选择前往东莞投资购房。深圳客究竟多有钱？深圳客的购买力究竟影响多大？

前文提到的东莞9月上旬楼市成交下滑是因为库存不足导致的，其实再仔细研究就会发现，首先库存不足的原因是由于深圳客的购房力过于强横造成的。从8月份的东莞楼市成交情况来看，1-8月的成交量已经赶超去年全年成交水平，今年成交量有望赶超成交火爆的2013年，且创新高的可能性很大；原因自然是深圳客依然撑起东莞楼市成交的半边天，因此临深片区依然是8月成交最为热门的区域，楼市频现“日光盘”；购房需求尤其是深圳客户需求旺盛，供应却跟不上节奏，使得东莞库存频频告急，截止2015年8月31日，东莞住宅存量为480万㎡，消化周期为6.91个月，为2009年以来新低。

东莞库存并非不足，而是临深区库存不足，从东莞总体数据来看，呈现“供不应求”。但是，细分市场，区域分化较严重，呈现“冰火两重天”。临深片区，尤其塘厦、凤岗、长安等早已卖断货数月。而部分莞北片区及西部水乡片区，楼市则处于“举步维艰”的地步。临深片区、市区、松山湖等片区供应节奏跟不上，其它区域存量充足致新增供应意愿不强，导致市场总体新增供应量较少。

我们从成交情况可以看出东莞楼市对深圳客的依赖已经达到了亦步亦趋的程度，这时就会出现一个问题：深圳一咳嗽，东莞就感冒。东莞的自身购买力不足，以至于会过度依赖深圳客的外溢，依赖深圳客让东莞楼市走的飞快，但离了深圳客的支撑，东莞就成了蹒跚老人，举步维艰。

这时候就要来看一看东莞楼市的另一条大腿是否粗壮了。

大腿二：地铁2号线——姗姗来迟

东莞地铁的规划早在2007年就已经提出，地铁2号线2010年开工建设，从此它的一举一动都牵动着东莞每个人的心。但是后来，更多的是对地铁的无奈，“官方消息年年都说预计今年内通车，究竟要忽悠我们到什么时候”，“孩子从念高中开始就修地铁，大学毕业了还没等到地铁开通”，这种声音不绝于耳。好在地铁2号线最终尘埃落定，近日地铁2号线全线"带电"试跑又让大家着实激动了一把。再加上东莞地铁1号线一期21个站点全部敲定，最快将在明年开工的消息更是让大家心里有了着落。

提及地铁，就无法避免地铁房的话题，对于地铁的到来，最直观的影响除了交通的极大便利之外，还有一个重要的影响——房价。地铁沿线房随着地铁的通车不可避免的会造成价格的飞涨。

极度便利的交通对购房者有着极大的诱惑，而且很多人看好地铁房的发展前景，纷纷下手投资，这些也是造成东莞房价上涨和促进楼市成交的一大因素。从东莞各大楼盘的成交情况和房价上涨幅度也可以看出，地铁对于房价的影响程度。其中最突出的代表就是东莞南城的西平片区了，据数据显示，西平的洋房价格，2008年是5600元/平方米，2009年是6500元/平方 米，2010年是7700元/平方米，2011年是8800元/平方米，2012年是8600元/平方米，2013年是9300元/平方米，2014年是10600元/平方米。

地铁这条大腿究竟有多粗壮？可以说，地铁不可避免的是未来影响东莞楼市的一大因素，东莞随着地铁2号线的正式通车之后，正式进入地铁时代，紧随其后的是地铁1号线的开工建设，还有3号线和4号线的规划实施。这一点上来看，地铁是比深圳客更靠谱的大腿，虽然它没有深圳客这条大腿跑的快，但它比深圳客跑的更稳、更久。这是东莞购房者值得注意的一点。

结语：东莞楼市——又稳又快

对于东莞楼市的发展目标小编认为当以“又稳又快”四个字来形容。当前东莞楼市在两条粗壮大腿的带动下，发展速度飞快，但由于太过于偏重于一方，所以少了些许“稳劲”，这样的发展状况是极易摔倒的，而最怕的是年老体衰摔倒之后一蹶不振，别人不扶就起不来的情况。所以东莞的房地产市场在发展时因把握发展的这个“度”，对于影响自己发展的因素反复斟酌，找到一个属于相对健全健康的发展之路，又稳又快的一直走下去。

（以上回答发布于2015-10-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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2016年3月7日，省发改委批复了东莞市城市轨道交通1号线一期工程可行性研究报告。这意味着，备受市民关注的东莞第二条地铁轨道线路全部完成立项程序，获得“准生证”，并争取今年年底动工建设。根据规划，1号线不仅可实现与广州地铁的衔接，还能与深圳6号线实现对接。

据介绍，1号线将实现多线网的串联，不仅在市内与即将通车的2号线、规划中的3号线、4号线可实现换乘，广州深圳也可衔接到。

根据省发改委的批复，1号线是连接东莞中心城区、西北部片区和东南部片区之间的主要客流走廊，是东莞市域范围的轨道交通骨干线路，在承担中心城区、西北部片区和东南部片区之间快速联系的同时，也兼顾各片区内交通需求。其中一期工程（望洪站～黄江中心站段）西起望洪站，东至黄江中心站，途经望牛墩、洪梅、道滘、万江、南城、东城、大岭山、松山湖、大朗、黄江等镇街，横跨东莞10个镇街。

1号线全线共有5座换乘站，就市内而言，在望洪站与穗莞深、佛莞惠三线换乘，在鸿福路站与2号线十字换乘，在东城南站与莞惠线通道换乘，在松山湖站与3号线平行换乘，在黄江中心站与4号线通道换乘。

而根据广州东莞两市规划，广州5号线和东莞轨道1号线可实现接驳，东莞轨道1号线望洪站在规划之初就预留了与广州地铁的接驳口，只是未来是东莞的1号线延伸至广州夏园，还是广州的5号线延伸至东莞的望洪，尚未确定。从广州新规划的15条地铁线路看，其5号线东延段（文冲-黄埔客运港），线路长约9.8公里，从规划路往开发大道，是为了串接黄埔夏园与开发区西区两大组团，并实现与东莞轨道衔接。

与此同时，东莞1号线与深圳地铁6号线连接问题也在讨论中。深圳地铁6号线为轨道快线，起于深圳科学馆，经深圳北站、龙华、石岩、光明，终止于松岗，线路全长49.7公里，设站26座，将在荔林站预留与东莞1号线衔接的条件，东莞1号线延长至深圳荔林站约8公里。

据介绍，1号线一期工程线路总长58公里，其中高架线25.8公里，地下线30.3公里，过渡段1.9公里。全线设车站21 座，分别为望洪站、道滘站、道滘东站、人民医院站、汽车总站、滨江体育馆站、莞太路站、鸿福路站、新源路站、东城南站、水濂山站、大岭山北站、大岭山站、大岭山东站、松山湖站、大朗西站、大朗站、湿地公园站、黄江北站、黄牛埔站、黄江中心站，其中高架站8座，地下站13座。

（以上回答发布于2016-03-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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