新盘找中介和直接去楼盘区别

1、中介公司一般会选择更好的户型给买家看，以提高单子的成功率，自己去看新房，可能会看到非常好的户型，也可能会看到一般的户型。

2、中介公司在带买家看房的时候，会向买家讲解这个小区的相关情况，比如小区的绿化率，小区的安全措施，以及一些服务问题，但是根本没有办法了解这些信息。

3、中介可以省时省力。因为中介公司在带买家看房的时候，可以一次性了解这些楼盘，也可以让买家一次性了解很多，因为他们想买房，也可以通过中介公司买房。如果自己去看房子，有时很容易被销售部门的人欺骗。如果不知道一些房子的真实交易信息，也很容易买到有问题和有缺陷的房子。

4、跟中介公司去看新房子，这一定不同于自己去看新房子，因为中介公司看到了整个新房子的所有部分，而新房不同，所以中间介绍有一定的区别。例如，如果自己去看房子，可能会看到房子的墙壁、空间、装饰、一些基础设施等等。中介公司可能会告诉房子的建设年限、房子的安全风险和各种细节，这是最大的区别。

买房之前要了解什么

1、懂点买房知识：不管做什么事情，都不应该什么都不了解几开始行为，在房产行业也是如此，购房的时候最忌讳的就是购房者便是对房地产知识没有做过多的了解便一头扎进了楼市，结果往往免不了吃亏上当。因此，买房之前，掌握一定的买房知识是很有必要的。一般来说，买房者需要做好三方面的知识准备：一是了解房地产专业术语，比如公摊、容积率、建筑密度等;二是了解当前楼市环境以及实时楼市政策，把握买房时机;三是了解品质好楼盘应该具备的条件，做好保值抗跌准备。

2、查询个人银行信用状况：也许有的朋友会认为信用状况和购房没有关系，所以也不会在购房之前去查询自己的信用问题，其实银行在批准住房贷款前，会首先查询借款人的银行信用情况，如果有多次银行逾期还款的情况，很有可能一票否决。这样的话也就意味着购房者只能一次性付款购房，而不能够贷款买房，也就相当于您没有购房能力了。

3、计算好手中的资金能力：购房是需要大量资金的，在准备买房之前，购房者们应该对自己所有的资金做一个清算，对自己的购房能力做一个合理的评估，除去日常生活和预期投资所需的之外，剩余的流动性资金自然可以作为购房资金动用，在某些情况下也可以将不动产也算作资金，因为不动产可以随时抵押贷款。

4、计算养房能力：现在购房可不是简单的事情，购房之后大家要面临的还有水电费，物业费、垃圾费等等，这就是所谓的养房，大家应该要计算养好养房成本，我们都知道，买房不仅仅是要偿还每个月的房贷，还需要交纳包括物业费、供暖费、热水费等等各项费用。将这些费用加总，然后再与自己的月收入进行对比，就可以轻松的衡量出自己是否有能力养房。

二手房与新房不同，交易流程更加复杂，涉及的利益方也比较多，产生纠纷的可能性也比新房大。一般来说，二手房交易可以粗略划分为三个环节，分别是看房选房、签约过户、申请房贷。在这三个环节中，都有值得注意的细节，这些细节都容易造成房屋交易纠纷。

一、看房选房

看房选房环节，纠纷比较多的体现在房屋特性上，其中有两点是购房者难以接受的，如果业主不能够坦诚告知，一旦购房者最终知晓，终止交易的可能性非常大。

1、房子是凶宅

凶宅指的是房屋内发生非正常死亡现象，可以说是所有购房者都无法接受的瑕疵。即使购房者与业主达成交易并完成过户，但如果被发现是凶宅，购房者如果诉至法院，最终主张也有可能被法院采纳。所以，凶宅虽然不影响房屋结构等，但从不违背公序良俗的角度来说，这是个重要的细节。

一般情况，业主手里的房子是凶宅，为了卖出，有可能隐瞒凶宅的实情，甚至也中介也不知道。作为购房者，要警惕是否凶宅，可以从以下几个方面来判断：

房子长期空置，特别是已经完成装修的房子长期空置更加不合理，应该予以核实；一般业主的房子完成装修，要么出租要么自住，空置等于浪费。

价格过低的房子需警惕。同一地段的房子，如果没有特殊因素，房子是不会比周边房源低多少的。如果低的比较明显，则可能存在重大瑕疵。

房屋继承。现在继承来的房子也不算少，这类房子要搞清楚老人过世的原因。

房主不愿意配合购房者出具非凶宅的书面材料。

2、房屋漏水

对于购房者来说，房屋漏水很要命，容易引起邻里纠纷。检查房屋漏水可以从下两个方面入手：

检查房屋的墙体上是否有返潮的痕迹；

房龄比较久，但装修比较新，有可能是为了掩盖房屋漏水；

二、签约过户

签约过户过程中，纠纷也很容易产生，有些细节特别需要注意。从以往的经验来看，签约过户环节比较容易产生纠纷的几个细节如下：

1、房屋产权人

房屋产权人有多少，所有产权人是否知晓并同意卖房，是影响二手房买卖合同法律效力的重要因素。

当购房者发现房屋存在两个或多个共有产权人时，应该要求卖方出具其他所有共有产区人同意出售的书面材料。如果可以，最好留存音视频材料。否则，当房子出现快速升值的情况时，共有产权人以“不知情”为由要求解除合同，可就麻烦了。

在以往的纠纷中，这种情况不是没有出现过。购房者即使拿到违约金，相比房屋升值来说，也是亏损的。

在共有产权人中，有一种特殊情况需要格外注意，房屋产权人原为一对夫妻，但双方目前已经离婚，这个时候要搞清楚房屋是否已经作为不动产完成分割，如果没有分割，一定要搞清楚前妻（夫）是否同意卖房。

2、房屋是否被抵押

二手房有抵押很正常，但有抵押就容易产生纠纷。关于房屋抵押，要搞清楚以下几点：

一是，搞清楚抵押权人。一般情况下，房屋都是抵押给银行的，还清房贷款自然解除抵押，但也有些情况下，房屋已经还清贷款，但又被房主申请了房抵贷，用于经营投资等其他活动，这些情况下，房屋就不一定抵押给银行了，搞清楚抵押权人很重要。

二是，搞清楚抵押期限，以及房主的还款能力，如果有能力还款，最好还得知道还款资金的来源。

如果房主需要动用购房者的首付款来解除抵押，购房者就需要谨慎些了，毕竟首付款是一大笔钱，如果要不回来就麻烦了。不过现在各大中介在首付款赎楼方面的风控也越来越严，如果业主确需动用购房者首付款来赎楼，可以了解下中介在这方面提供的服务，以及风险把控能力。

三、申请房贷

房子网签完成后就要申请房贷了，房屋过户完成，把产权证交给银行，银行才会顺利放款。在这个环节中，房贷能否顺利下来非常重要。

这个环节的纠纷主要涉及到首付款和定金。责任主要在购房者这边，因为个人原因导致贷款无法获批，从而导致购房合同最终无法进行，违约责任一般由购房者承当。不考虑职业等其他因素，征信报告和收入证明是两个最关键的材料，特别是征信报告，买房前应该检查自己是否存在信用瑕疵。

（以上回答发布于2017-04-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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