酒店式公寓和住宅有什么区别看完就明白了

可能生活中我们没有接触过公寓，但是我们肯定有听过，虽然公寓和住宅都有居住属性，而且公寓也很受年轻人的欢迎，但是公寓和住宅在本质和功能上还是有很大差别的，究竟都有哪些区别呢，我们一起来了解下。

一、酒店式公寓产权多少年

用地性质决定了酒店式公寓的产权性质：

商服用地：使用年限是40年，对应的房子产权年限40年

办公和综合用地：使用年限为50年，对应的房子产权年限50年

居住用地：使用年限为70年，对应的房子产权年限70年

市场上出售的大多数酒店式公寓是办公或商业性质，仅有40年或50年的产权。而很多70年产权的酒店式公寓属住宅性质，而非商业性质，是限购对象。

二、酒店式公寓交易税费

酒店式公寓买入时，税费和普通住宅差不多，但一旦转让，税费就要高得多。

以一套现在总价150万元的酒店式公寓(1年前上手购房发票金额100万元)，当你转让时，你(卖方)需缴过户税收为27.7万元。

卖方需交税包括：

1、增值税：转让价与购入价的差额征收营业税。应缴纳营业税：(税收核定价-购置价)÷(1+5%)×5.65%。

2、印花税：税收核定价×万分之五

3、土地增值税：差额的30%-60%(本次以30%计算)

4、个人所得税：(税收核定价-合理费用)*20%

具体计算方式为：(150万-100万)÷(1+5%)×5.65%+150万×0.05%+150万×30%+(150万-100万)×20%=27.7万元

而普通住宅只有契税(90平以下的或首套房都有契税优惠)、个税(满五唯一免征)、增值税(满两年免征)

三、酒店式公寓居住

1、水电物业高

因为公寓一般都建在市中心或商业繁华的地段，而且公寓是属于商业性质的住所，所以使用的商业水、电，它们的费用是普通住宅的2-3倍，综合下来，物业费、水电费相对来说比较昂贵。

2、采光不好

公寓的面积标比较小，每一楼层的户数也比较多，有的开发商并不会考虑日照的问题，因此就有的房间光线不足，采光不好，以致于室内光线较为昏暗，白天也要开灯，这样就会消耗一定的电，产生额外的消费。

3、物业服务好

它除了一般公寓的物业管理外，还引进了酒店管理的服务模式。酒店公寓讲究舒适性，功能的完备性，服务以及结构的合理性。配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。配套上，酒店式公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。

四、限购限贷政策

1、限购政策是针对于住宅的，酒店式公寓属于商业性质，都是不限购不限贷，首付比例要求50%以上，贷款年限不超过10年

2、大部分城市住宅都有限购政策，在购买数量上有所限制，同时贷款超过3套就不允许在申请贷款了，首套房首付30%，部分城市可以低至20%。

综上所述，公寓有公寓的优势，住宅有住宅的好处，各有千秋，但是如果我们真的要买房，一定做好区分，考虑好未来的发展情况，以买到理想中的房子。

您好！见下面：公寓式住宅、单元式住宅各在哪些特点？

1、 公寓式住宅

公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。 我国早期的公寓式住宅已经具备现代城市单元式住宅的雏型。建国前在一些大城市都建有欧美风格的公寓大楼，如上海的百老汇大厦、海滨公寓等。我国住宅建设从50年代学习苏联经验开始，走了不少弯路。当时建的这类住宅，其特点是一套单元内房间多，通常3~4间；面积大，每间14~18平方米；净空高达3~3.4米，厨而功能全。但这种住宅与我国的居住水平不符，户型规模不符，以后逐步演变成几家合住，共用厨而的居住模式。目前，50年代的这类大房间公寓式住宅，从建筑设计形式上属于淘汰之列，但由于这类住宅建设较早，市政设施和公共配套水平高，又多位于市中心区，在住宅市场上仍比较抢手。这类住宅室内空间大，可以通过内装修来增强使用功能。近些年来，我国各城市中所建的公寓式住宅，在设计上作了较大改善，以适合我国国情。

2、 单元式住宅

单元式（梯间式）住宅，是目前在我国大量兴建的多、高层住宅中应用最广的一种住宅建筑形式。这类住宅与走廊式住宅的最大区别是每层楼面只有一个楼梯，可为2~4户提供服务（大进深住宅每层一梯可服务于5~8户），住户由楼梯平台进入分户门。如果住宅设计为点式，则各层住户围绕一个楼梯分布；如果住宅的平面是条形（板式）设计，则一幢条形住宅可有多个楼梯。不论是一梯二户，还是一梯三户，每个楼梯的控制面积称为一个："居住单位"。因此，条形的梯间式多层住宅又称为"连续单元式住宅"。点式（墩式或塔式）梯间式住宅又称"独立单元式住宅"。单元式住宅的基本特点有： （1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，各户自成一体。 （2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。 （3）可以标准化生产，造价经济合理。 （4）仍保留一些公共使用面积：楼梯、走道、垃圾道、保证了邻里交往，有助于改善人际关系。

商住公寓

商住公寓又可称为商务公寓，商务住宅，根据不同的形态又可以细分为soho，scho，STUDIO等形式，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。商住公寓的概念大概出现于1998年底，当时在紫竹桥附近的嘉慧苑，其前身就是一个写字楼，因写字楼市场不景气，开发商将其改造上层居住、下层办公的准商住公寓而受到成长型中小企业的宠爱，之后北京市又出现一批类似的项目，但不论从规划设计，还是商务配套都无法和区域内的高档写字楼相抗衡，而且里面存在的主体归属，安全保障等问题也曾经在1999年和2000年引起京城颇多讨论和关注。2002年soho现代城正式亮相，它给人们带来了新的居家办公理念，商住公寓以一种全新的面貌出现，设计上丝毫不亚于高档写字楼的豪华尊贵，商务配套和生活配套也让用户耳目一新，后来市场上又出现了"只商不住"的纯商务公寓和"商住分区"的商住公寓，市场进入一个新的开发热潮。预测今年无论是在商务中心区还是中关村一带商住寓所的上市量都会比较大，商住寓所的投资依旧是市场的关注热点。商住公寓的出现，是市场细分的结果。北京作为首都，是全国的政治、经济、文化、信息、交通中心，加上国家宏观经济的良好发展，入世和申奥成功等利好因素的刺激，吸引了众多人才到北京来创业投资。在创业初期，他们人数较少，流动性较高，创业资本低，对办公地点价格的敏感度较高，这时价格偏低，商务环境较好的商住公寓就满足了这部分市场的需求。此外，大量的小型外地企业进京，也对商住公寓产生了巨大的需求。而作为高档写字楼的主要需求客户外资企业，自从9.11事件之后，对写字楼的需求就处于停滞状态；国有大型企业则由于前期的购买和租赁，现在的需求也基本饱和。所以高档写字楼的市场需求，已经明显出现颓势，估计今年高档写字楼的价格还会一路看低。而中低档的写字楼本身就是市场的淘汰物，不说其商务配套跟不上市场需求，就是其外立面装修就给人"土"的感觉，相信今年会有更多的中低档写字楼改作纯商务的商住公寓上市。目前北京市大概有将近90个商住公寓项目，总建筑面积几百万平米左右，主要集中在CBD及其辐射区、中关村和亚运村。其中CBD以及辐射区域的分布呈现"亮马桥-东直门-国贸-广渠门"态势,在亮马桥商圈,像早期的宾都苑，力鸿花园，金岛花园，康丽大厦以及近期的英特公寓,上海第一中心等都是该区域典型的商住公寓；其次就是以东方银座为代表的东直门区域,集中了东方银座,元嘉国际,住邦2000等高档商住公寓;随着CBD规划的出台，CBD核心区投资价值明显看涨，浓厚的商务氛围和成熟的商务配套造就了soho现代城,优士阁等商住公寓的辉煌；中关村以及亚运村区域本身就是京城商住的发源地,除了汇园公寓, 天创世缘这样的早期项目,像韦伯豪、天行建，长远天地和阳明广场等项目也都是定位于中小成长型企业的商住公寓。此外,望京的佳境天成、金融街的金寰公寓、南城的枫桦豪景也都是新一代商住公寓的代表.预计2003年京城商住公寓的总开发量至少在80万平米以上,其中城南不会有类似的项目出现，西边的西直门区域会有一些项目,北面的中关村和亚运村仍将是开发的重点区域,而东面的朝阳路附近则会成为新的热点区域. 其实,中小型客户之所以选择商住公寓作为办公场所,不外乎是冲着商务公寓低廉的价格,而商住公寓之所以价格较低,完全是政策不健全所导致.如下表所示,商住公寓完全是开发商利用住宅立项从写字楼市场获利的结果. 表-各种项目的立项规划原则 物业类型 使用年限 按揭政策 出让金（每平方米） 使用规范 商住两用楼 70年 8成20年 650－800元 按公寓（低标准） 商务楼 70年 8成20年 650－800元 按公寓（高标准） 写字楼 50年 6成10年 1300元以上 按写字楼（高标准） 目前京城商住公寓的主力价格大概在8000-9000之间,其中CBD均价最高,在10000元/平米左右;其次是中关村,集中在7000-10000元/平米之间.这样的价格与同区域内的写字楼售价相比要低很多，甚至比一些高档外销公寓还低.随着今年写字楼供应量的加大和价格的走低,如何保持价格优势将成为商住公寓立足于市场至关重要的因素.而以下因素的变化将对商务公寓今年的市场前景起到决定性作用: ? 国家政策的完善程度.对于纯商务的商住公寓来说,今年政府是否会有实质性的政策出台还不得而知,万一政策漏洞被堵, 商住公寓的许多优势也将变成泡影.另外,土地资源的控制也会成为限制商务公寓开发的主要因素. ? 同区域内中档写字楼和类似产品的开发力度.由于高档写字楼的需求明显不足,中档写字楼或者类似的产品的开发量肯定会有增加,到时将和商住公寓形成直接的竞争. ? 市场需求的变化.随着近年来商务公寓开发量的增加,产品同质化问题也愈加明显,故而如何根据市场需求的变化,开发出具有个性化的产品将是取胜的关键. 商务公寓概念的问题，从2002年出现，2003年基本上公认了，不叫商务楼，叫商务公寓。这应该说是叫中国特色

国际标准化公寓

近来，一种建筑设计新概念---"国际标准化公寓"概念正受到市场越来越多重视。 "国际标准化公寓"的概念体系，是衡量一个住宅产品是否同时满足人们在现时代居住生活和精神方面享受双重需求的标准化尺度，它包含三方面内容。 首先，是地段的选择。世界各国的许多例子可以证明，越是都市繁华的中心地带（如CBD），越是高级公寓的理想选择地。 其次，是空间的特点。大都市标准的基本公寓单元应由客厅、卧室、厨房、浴室、阳台、光线与空间的分隔六大居室元素构成。一个舒适的居住空间，上述的六大元素显然不可或缺。 再次，是居住的文化。在现代的公寓里，室内的环境设计和空间以外的景观配合亦显得相当重要，邻居、社区、装修风格、家具配备和物业管理衍生和创造出了新的居住文化。 鉴于这种"国际标准化公寓"的概念体系，沪上首家此概念的实践者，位于浦东大道与源深路交汇处的东晶国际，在公寓房型设计中，将"一房、一厅、一厨、一卫、一阳台"作为房型设计的基本元素，同时做到全明，让住户拥有充裕的光照和通风，如此，既区别于现有市场上现有小户型，使住宅使用功能更加完善，又避免了其他小户型严重光线不足和缺乏居住舒适度的弊端。 另外，设计者在4幢酒店式公寓每五层各营造了一个"空中花园"，充分达到园林环境与建筑规划二者的和谐统一。

什么是商住公寓？

商住公寓，顾名思义就是既能办商务又可以居住的一种产品，但在建筑术语中没有这种称谓，这是人们根据产品的功能定义的一个不规范的俗称。商住公寓为中、小公司及居家办公的自由职业者提供了一个可商可住的场所，它一般除了提供一些生活配套设施外，还设置了宽带局域网、商务中心、会议室、票务中心及充足的车位等商务设施。 商住公寓是目前房地产市场上使用频率较高的一个词汇，产品也由以前的做商住两用的普通住宅发展到有较强商务功能的SOHO，再发展到户型可以多种分割的STUDIO。商住公寓除了自住客户外，还有较大比例客户是做为投资。

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